Inmitten einer Phase, die in den vergangenen Jahren auf eine Erholung des österreichischen Transaktionsmarktes hoffen ließ, zeigten Hotelinvestoren im Jahr 2023 eine spürbare Zurückhaltung. Die anspruchsvolle Finanzierungssituation aufgrund hoher Zinsen und verschärfter Kreditvoraussetzungen führte dazu, dass nur Hotelimmobilien im Gesamtwert von rund EUR 270 Millionen den Besitzer wechselten.
Verschiebung im Käuferprofil
Gleichzeitig lässt sich aber ein leicht positiver Trend im Jahresverlauf feststellen. Während im ersten Halbjahr nur Hotelimmobilien im Wert von etwa EUR 100 Millionen den Eigentümer wechselten, waren Investoren in der zweiten Jahreshälfte wieder aktiver. In diesem Zeitraum wurden Investitionen in der Höhe von insgesamt zirka EUR 170 Millionen getätigt.
Im Vergleich zu den Vorjahren offenbart sich eine Verschiebung im Käuferprofil. Im Jahr 2023 waren vor allem Hotelbetreiber als Investoren aktiv. Gemessen am Transaktionsvolumen wurden beeindruckende 58% aller Transaktionen von Betreibern selbst durchgeführt, während es im Jahr 2022 lediglich 17% waren.
Ein Beispiel für diese Entwicklung ist eine Portfoliotransaktion in gleich zwei Städten. Bei den beiden Businesshotels roomz Wien Gasometer (133 Zimmer) und roomz Graz (152 Zimmer) setzte sich ein Betreiber als Investor durch. Die Plaza Hotelgroup aus Heilbronn, Deutschland, übernahm die beiden betreiberfreien Hotels im Zuge eines Portfoliodeals von der Ärztekammer für Steiermark, und wird diese unter ihrer Eigenmarke „PLAZA INN“ führen.
Der Trend aus dem ersten Halbjahr, in dem vermehrt Hotelimmobilien in Wien im Vergleich zu Ferienlagen verkauft wurden, setzte sich bis zum Jahresende fort. Ca. 65% des Transaktionsvolumens im Jahr 2023 entfielen auf die Bundeshauptstadt. Auch die alternative Nutzung von Hotelimmobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung.
Käuferherkunft und Transaktionsvolumen
Blickt man auf die Käuferherkunft, kamen 2023 fast 60% der Investoren aus Österreich, was nochmal einen deutlicher Anstieg gegenüber 2022 (44%) darstellt.
„Mit einem Transaktionsvolumen von etwa EUR 270 Millionen in Österreich lag das Jahr 2023 wieder deutlich unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Die Situation ist nach wie vor für alle Stakeholder angespannt, und die Zurückhaltung der Investoren ist weiterhin stark spürbar. Dennoch freut es uns zu sehen, dass doch noch einige Käufer aktiv am Markt sind, und wir erfolgreich Transaktionen in Österreich begleiten durften“, analysiert Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei Christie & Co, das vergangene Investmentjahr.
Aber auch außerhalb der Städte fanden Transaktionen statt. Ebenfalls ein Beispiel für Ankäufe durch Betreiber ist der Wechsel des Aldiana Club Ampflwang in Oberösterreich im Juli 2023. Das Ferienhotel mit über 200 Gästezimmern wurde von DER Touristik erworben, die das Hotel bereits erfolgreich unter der Marke Aldiana betrieben hat.
Generell zeigt der touristische Markt in Österreich aber eine deutliche Erholung. Vor allem die Preissteigerungen zeigten Auswirkungen auf den heimischen Hotelmarkt. So konnte der durchschnittliche Umsatz, je verfügbarem Zimmer (RevPAR), gegenüber 2019 deutlich angehoben werden. Die Auslastungszahlen bewegen sich ebenfalls in Richtung Vorkrisenniveau, was zeigt, dass die touristische Nachfrage trotz Teuerungen auf Erholungskurs ist.
