Als die deutsche DLH vor rund acht Jahren in Österreich ihre Tätigkeit begonnen hat, „war der Logistikmarkt von den Eigentümern geprägt“, so Christian Vogt, Geschäftsführer DLH Real Estate Austria. Selbst bauen war angesagt, outgesourct wurde de facto nicht. Outsourcing war in Deutschland bereits in den 90er-Jahren ein Thema, „das gab es in Österreich nicht“. „Der Logistikmarkt war ein Stiefkind“, bestätigt auch Barbara Hrubesch, Geschäftsführerin von GARBE Industrial Real Estate Austria, aber das hat sich geändert: „Jetzt ist Logistik eine Trendkategorie geworden.“ Waren früher Flächen zwischen 2.000 und 3.000 Quadratmetern gefragt, so ist nun offensichtlich, dass sich auch die Größe verändert. „Die größte Einzelhalle, die wir derzeit bauen, hat 7.000 Quadratmeter Fläche“, so Christian Vogt.
Der Platz wird aber langsam knapp, und auch in Österreich werden mehrstöckige Logistikhallen nun Thema und Christian Vogt prognostiziert für den Großraum Wien „zumindest zweistöckige Anlagen“. „Wenn man im Ballungsraum etwas realisieren will, muss man sich als Unternehmen mit der Mehrstöckigkeit auseinandersetzen“, sagt Barbara Hrubesch: „Die Gegebenheiten werden die Unternehmen dazu zwingen.“ Dies wird aber hauptsächlich dort der Fall sein, wo der Platz wirklich eng wird, wie zum Beispiel in „Salzburg oder Innsbruck“, meint Andreas Hawlik, Geschäftsführer von Hawlik Gerginski Architekten: „Da kann es auch aufgrund der Topografie mit Zufahrten auf zwei Ebenen funktionieren.“
Gemeinsam statt einsam
Immer mehr entwickeln sich bei den Logistikimmobilien auch neue Ideen, wie sie der Flughafen Wien schon umsetzt. Wolfgang Scheibenpflug, Geschäftsbereichsleiter der Immobilien- und Standortmanagement Flughafen Wien AG: „Wir vergeben Flächen an Firmen, die einen positiven Effekt auf die Airport City haben beziehungsweise eine enge Zusammenarbeit pflegen.“ Es siedeln sich zahlreiche Unternehmen an, die unterschiedliche Dienstleistungen rund um Logistik anbieten. Campus-Konzepte sind angesagt, damit sich „die Unternehmen zusammenschließen können“, so Evgeni Gerginski, Geschäftsführer von Hawlik Gerginski Architekten.
Mittlerweile arbeiten die Firmen auch insofern zusammen, als sie sich manchmal die Arbeitskräfte teilen. Diese sind dann übergreifend bei den Unternehmen im Einsatz, die sich am Standort angesiedelt haben. Allerdings „muss der Campus in sein Umfeld integriert werden“, so Andereas Hawlik, damit auch die entsprechenden Synergien entstehen können. Wolfgang Scheibenpflug ist überzeugt: „Die Zukunft gehört den Gesamtquartierentwicklern.“
Logistik wird grün
Logistik wird dorthin gebaut, wo sie gebraucht wird und mit dem möglichst geringsten Aufwand an Material. Das war einmal. Was den Lebenszyklus der Logistikimmobilien betrifft, so ist dieser im Vergleich zu anderen Immobilien verschoben. Während Errichtung und Betrieb 20 zu 80 den Teil der Kosten bei Immobilien ausmachen, sind es bei den Logistikimmobilien eher 5 zu 95. Daher wird auf Energieeffizienz immer mehr Wert gelegt. Die riesigen Flächen, bieten sich bei den Hallen an „wirklich etwas draus zu machen“, so Evgeni Gerginski. So zum Beispiel Solarstrom auf den Dächern, aber auch die Außenwände bieten sich an. Christian Vogt: „Wir bauen keine glatten Wände mehr, wir planen verstärkt Fassadenbegrünungen.“
Der Flughafen Wien ist bereits einen Schritt voraus. „Unsere bestehende Photovoltaikanlage wird jetzt noch einmal um sieben Hektar erweitert und wir werden dann mit Österreichs größter Photovoltaikanlage 50 Prozent des Strombedarfs am Flughafen abdecken“, erklärt Wolfgang Scheibenpflug. Die Energie zum Heizen wird von der OMV bezogen, von der die überschüssige Wärme eingespeist wird. Zusätzlich wurden auch sehr viele Einzelmaßnahmen getroffen, die den Energieverbrauch reduzieren: „Seit Jänner 2023 ist der Flughafen ein „Green Airport“!“
Bei der GARBE Industrial Real Estate hat man in Deutschland bereits eine eigene Infrastrukturabteilung implementiert, die alternative Energiesysteme entwickelt und ESG-konforme Konzepte erarbeitet. „Ohne Zertifizierung sind keine Projekte mehr zu verkaufen“, so Barbara Hrubesch: „Es ist ein must.“ Auch der Raum rund um die einzelnen Immobilien und Standort wird gestaltet. „ESG spricht auch die soziale Komponente an und wir achten darauf, den Außenraum zu gestalten, um eine entsprechende Qualität zu bieten“, so Barbara Hrubesch. Denn letztendlich muss der Standort nicht den Entwicklern oder den Investoren gefallen, sondern vor allem für die eingemieteten Unternehmen und deren Mitarbeiter passen.
Autor: Walter Senk
