Welche Länder und Segmente sind nach der Corona-Pandemie für Immobilieninvestoren interessant? Darüber diskutierten kürzlich (online) Felix Schindler, Head of Research der Warburg-HIH Invest, Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner, Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, und Björn Kombächer, Head of Investor Relations bei Engel & Völkers Asset Management.
Insgesamt hat die Pandemie auf dem europäischen Immobilienmarkt zu keinem historischen Einbruch, sondern vielmehr zu einer ausgeprägteren Differenzierung geführt. Das Transaktionsvolumen (Wohnen und Gewerbe) befindet sich nach Berechnungen der Warburg-HIH Invest trotz der Corona-Pandemie weiterhin auf einem im historischen Vergleich hohen Niveau. Insbesondere die osteuropäischen Staaten (–14,1 Prozent) und skandinavischen Länder (–13,2 Prozent) verzeichneten 2020 nur geringe Rückgänge des Transaktionsvolumens gegenüber 2019.
Deutlich stärker traf es dagegen die Immobilienmärkte in Frankreich (–35,8 Prozent), Italien (–31,9) und vor allem in Spanien (–52,2 Prozent).
Lob für Wien
In den beiden bedeutendsten Immobilienmärkten Europas, Deutschland und Großbritannien, waren die Rückgänge mit –22,8 und –17,4 Prozent vergleichsweise moderat. Über alle Länder hinweg waren im Hotelsegment die Einbrüche am stärksten, während Wohnen und Logistik insgesamt weiterhin stark nachgefragt waren.
Ebenso stiegen die Leerstandsraten nur moderat an. Lediglich in den osteuropäischen Märkten sowie London (City) stieg die Leerstandsquote im Vergleich von Q1 2020 zu Q1 2021 von 7,2 auf 11,8 Prozent stark an. Das trifft ebenso auf Paris mit einem Anstieg von 2,0 auf 4,5 Prozent zu, wobei das absolute Niveau weiterhin sehr gering ist. Als sehr stabil erweisen sich neben den deutschen Standorten auch Wien und Amsterdam sowie die skandinavischen Märkte.
Anhaltender Kapitalstrom in die Immobilienmärkte
Felix Schindler, Head of Research der Warburg-HIH Invest, gibt einen Ausblick zur weiteren Entwicklung: „Der Anlagedruck bei den Investoren und damit die Nachfrage an den Immobilienmärkten bleibt aufgrund fehlender Anlagealternativen nach wie vor hoch, wobei mit einer stärkeren Differenzierung bei den Mikro- und Makrolagen, Nutzungsarten sowie Objektqualitäten zu rechnen ist. Ebenso erwarten wir aufgrund der gestiegenen Risikoaversion der Investoren und eines von erhöhten Unsicherheiten geprägten Umfelds eine zunehmende Nachfrage nach Core-Produkten. Insgesamt dürften Immobilienanlagen im anhaltenden Niedrigzinsumfeld in den Portfolien der Investoren einen noch größeren Stellenwert einnehmen. Daran wird auch ein Anstieg der Inflationsraten nichts ändern.“
Mit Blick auf die Renditen von Immobilieninvestitionen sei es sowieso entscheidender, wie die geldpolitischen Akteure auf eine erhöhte Inflation reagieren. Schindler: „Die EZB hat sich hierzu bisher noch nicht klar positioniert. Ich kann mir durchaus vorstellen, dass wir eine Periode bekommen mit weiterhin niedrigen Zinsen bei gleichzeitig höherer Inflation als in der letzten Dekade. Daher glaube ich, dass der Kapitalstrom in die Immobilienmärkte weiterhin anhalten wird. Die Anleihemärkte bieten weiterhin keine echten Alternativen. Selbst wenn die Zinsen etwas steigen sollten, dürfte sich dies zwar auf der Finanzierungsseite bemerkbar machen, aber zu keinen signifikanten Anpassungen in der Assetallokation der Investoren führen.“
Drei deutsche Städte in den Top-10
Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch ein Rating von Wüest Partner, in dem 30 europäische Bürostandorte untersucht wurden. Anhand verschiedener Einflussfaktoren wurde analysiert, welche Städte verhältnismäßig gut durch die Corona-Krise gekommen sind und gegebenenfalls sogar vom beschleunigten Strukturwandel profitieren dürften.
Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner: „Investoren adjustieren ihren Investmentfokus aufgrund der Folgen der Coronapandemie für den Immobilienmarkt. Das Rating identifiziert die europäischen Metropolen, in denen sich die Erfolgsaussichten für Immobilieninvestitionen verbessert haben.“ Die Analyse berücksichtigt 16 Kennziffern, darunter u.a. die Anzahl und den Anteil der Beschäftigten in Zukunftsbranchen, die Arbeitslosenquote, die Entwicklung des Büroflächenumsatzes und -leerstandes sowie die Spitzenmiete.
„Mit Berlin, München und Frankfurt rangieren gleich drei deutsche Metropolen in den Top-10 des Gesamtrankings, wobei die Bundes- und die bayerische Landeshauptstadt die vorderen beiden Ränge belegen“, so Jungk. Es folgen Stockholm, Oslo, Amsterdam, Helsinki, Rotterdam, Zürich, Frankfurt und London.
Laut Wüest Partner-Ranking ist Berlin die derzeit attraktivste Stadt für Investitionen in den Büroimmobilienmarkt. „Die Spreemetropole zeichnet sich durch vergleichsweise niedrige Leerstandsraten und eine gute Absorption der neu auf den Markt gelangenden Flächen aus“, erklärt Jungk. „Darüber hinaus ist hier der Anteil zukunftsträchtiger Branchen am Arbeitsmarkt stark überdurchschnittlich und der Büroflächenmarkt bietet aufgrund seiner schieren Größe relativ viele Optionen für den Investment-Einstieg.“
Das zweitplatzierte München punktet durch eine gute Absorption der Fläche sowie eine gesunden Leerstandsquote und geringe Arbeitslosenquote. Stockholm, Oslo und Amsterdam bieten Investoren attraktive Renditen von 3,3 bzw. 3,2 Prozent. Stockholm weist einen großen Anteil an Zukunftsbranchen auf, auch Oslo und Amsterdam verfügen über einen hohen Anteil von über 20 Prozent bei zukunftsträchtigen Branchen. Das auf Platz neun positionierte Frankfurt am Main kann mit 19,2 Prozent ebenfalls einen hohen Anteil an zukunftsträchtigen Branchen aufweisen.
Wohnungsmärkte in USA und Polen als attraktive Alternative
Die Trei Real Estate ist ein international tätiges Unternehmen, das Wohnimmobilien in Deutschland, Polen und den USA entwickelt. Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate: „Im internationalen Vergleich gibt es verschiedene Wohnungsmärkte, die attraktiver sind als der deutsche Wohninvestmentmarkt. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die Renditen. Beispielsweise sind die Spitzenrenditen von Wohnimmobilien mit 5,25 Prozent in Polen und 5,5 Prozent in den USA mehr als doppelt so hoch wie in Deutschland, wo sie aktuell 2,5 Prozent betragen.“
Allerdings ist in Polen ein freier Wohnungsmarkt erst im Entstehen. Morshuis: „Daher klaffen aktuell Angebot und Nachfrage besonders auseinander. Das Angebot ist noch klein und wird von der Nachfrage weit überstiegen. Viele Investoren betreten derzeit den Markt mit dem Kalkül, früh im Zyklus zu investieren und noch zu moderaten Preisen zu kaufen. Ein weiterer wichtiger Unterschied zu Deutschland: In Polen wird der Neubau von der Politik unterstützt. Dies ist in Deutschland nicht immer der Fall.“
Blickt man auf die andere Seite des großen Teiches, bietet der US-amerikanische Wohnungsmarkt hohe Renditen. Er birgt aber auch andere Herausforderungen. Trei-Chef Morshuis dazu: „Die Mietvertragslaufzeiten sind sehr kurz, in der Regel beträgt die Festlaufzeit zwölf Monate. Die häufigen Mietwechsel machen Wohnimmobilien sehr Management-intensiv. Chancen ergeben sich aus dem Bevölkerungswachstum und der Tatsache, dass der Mietmarkt weitgehend unreguliert ist.“
Wohnungsmangel in den Niederlanden
Für Engel & Völkers Asset Management ist insbesondere der niederländische Wohnimmobilienmarkt interessant. „Die niederländische Wirtschaft ist bislang robust durch die Corona-Pandemie gekommen. Im Bereich Wohnimmobilien sehen wir hauptsächlich drei Treiber für eine nachhaltig positive Entwicklung: die Knappheit, insbesondere von bezahlbarem Wohnraum, das Bevölkerungswachstum und die stabile Mietpreisentwicklung“, so Björn Kombächer, Head of Investor Relations bei Engel & Völkers Asset Management.
Bereits heute fehlen in den Niederlanden 300.000 Wohneinheiten – eine Herausforderung, die sich zukünftig weiter verschärfen wird, denn die Niederlande werden um etwa eine Mio. Einwohner bis 2035 wachsen. Insbesondere junge Menschen sind bereits heute auf der Suche nach passendem Wohnraum; dies betrifft rund 268.000 Haushalte.
In den Niederlanden wird nur ein geringer Teil der Mietangebote gänzlich unreguliert angeboten. Man unterscheidet bei Neubauten zwischen Sozialwohnungen, die von Menschen mit geringem Einkommen bezogen werden können, dem kontrollierten Wohnungsmarkt, ebenfalls für Menschen mit geringem Einkommen sowie Studenten und dem freien Markt, über den Wohnungen im mittleren Preissegment oder im freien Sektor angeboten werden. Alle Mieten sind an die Inflation angepasst; im mittleren Preissegment sowie im freien Sektor ist darüber hinaus eine Steigerung möglich, was ein Investment für Investoren attraktiv macht. Engel & Völkers Asset Management strebt eine Mischung aus allen Bereichen an.
