Frau Schunker, Sie sind seit über elf Jahren in der Wohnungsvermittlung bei EHL tätig und seit 2021 auch Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH. Neben Ihrer Vermittlungstätigkeit fungieren Sie auch als Beraterin bei der Konzeption und Optimierung von Neubau- und Sanierungsprojekten. Welche unmittelbaren aber auch langfristigen Ziele haben Sie sich für die kommenden Jahre gesetzt?
Als Geschäftsführerin setze ich mir selbstverständlich immer übergeordnete Ziele wie die Optimierung der Serviceleistung, Umsatzsteigerung, Ausbau der Markenpräsenz und neue Markteintritte. Vieles ist jedoch einerseits von den Marktgegebenheiten und dem wirtschaftlichen Umfeld abhängig, andererseits bedarf es kleinere Meilensteine zu setzen und den Weg dorthin strategisch als auch operativ zu ebnen. Daher habe ich mich über die letzten Monate hinweg intensiv mit der Digitalisierung interner Prozesse auseinandergesetzt, wo wir nun zeitgleich drei Projekte gestartet haben. Warum? Um künftig für unsere Kunden noch schneller agieren und besondere Zusatzservices rund um die Immobilienvermittlung anbieten zu können. Unser höchstes Gut ist die Kundenzufriedenheit. Wir haben Anfang des Jahres zudem den Grazer Markt im Bereich Wohnungsvermittlung neu erschlossen, weitere Regionen werden nach und nach folgen.
Sie haben berufsbegleitend Immobilienwirtschaft und Immobilienmanagement an der FH Wien studiert und sind ebenso Mitglied der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ (MRICS), der weltweit renommiertesten Branchenvereinigung von Immobilienexperten. Sind „Hard Skills“ das um und auf oder bedarf es auch umfangreicher „Soft Skills“ um in der Immo-Branche erfolgreich zu sein?
Es ist jedenfalls eine Kombination aus beidem. Ohne fachliches Knowhow ist es nicht möglich Kunden professionell zu beraten. In meinem Bereich geht es jedoch um Wohnimmobilien, wo es um emotionale Entscheidungen und um eine qualitative Serviceleistung für unsere Kunden geht. Daher sind Soft Skills mindestens genauso wichtig – organisatorische Fähigkeiten, Zeitmanagement, gute und klare Kommunikation, Teamwork, Empathie und Hilfsbereitschaft und vieles mehr.
Erst letzte Woche sind Sie von der größten Immobilienmesse Europas, MIPIM, die in Cannes über die Bühne gegangen ist, zurückgekehrt. Aus redaktionellen Kreisen hörte man, dass es generell reges internationales Investoreninteresse, trotz multipler Krisen, gegeben hat. Welche Eindrücke hatten Sie von der Messe und gibt es Aspekte, die Ihnen besonders in Erinnerung geblieben sind?
Den Austausch mit Geschäftspartnern, Kunden und Branchenteilnehmern auf der MIPIM genieße ich sehr. In einem anderen Ambiente werden vor allem Herausforderungen oder gar Problemstellungen ganz anders – zum Teil offener – angesprochen. Vielleicht fällt so etwas, vor allem in Cannes mit Ausblick auf Strand und Meer, einfach leichter? Zumindest war der offene Austausch dieses Jahr wichtig und an viel Realismus geknüpft. Wobei das Fünkchen Optimismus nicht fehlen darf, um sich neuen Marktgegebenheiten zu stellen und Chancen zu sehen bzw. zu ergreifen. Die Branche will jedenfalls weiterhin an gemeinsamen Geschäften und Projekten arbeiten und für ein gutes Gelingen sind Marktzahlen, -daten und die Auswertungen dieser für die Projektkonzipierung (Zielgruppen- und Flächenanalyse, Ausstattungsdetails, Preisparameter etc.) noch wichtiger geworden. Aufgrund unserer Markterfahrungen und der Research-Daten in allen Assetklassen, können wir sehr umfangreich beraten.
Besonders im Fokus standen hochpreisige Liegenschaften zwischen 30 und 60 Millionen Euro. Ist dies schon ein Ausblick auf die Zukunft des Immobilienmarktes oder in welche Richtung wird sich der Markt Ihrer Meinung nach entwickeln?
Ausgelöst von der durch die EZB Mitte des letzten Jahres eingeleiteten Trendwende in der Zinspolitik und der damit verbundenen, sehr schnell aufeinander erfolgten Zinsschritte, bewegen sich Investoren in einem neuen Marktumfeld. Finanzierungen wurden dadurch nicht nur signifikant teurer, sondern für viele Marktteilnehmer auch deutlich schwieriger und restriktiver. Hierdurch hat sich folglich auch eine starke Anpassung in der Renditebetrachtung ergeben und dadurch Preisanpassungen, die selbst durch inflationsbedingt gestiegene Mieten nicht vollständig kompensiert werden können. Durch die Unsicherheit über die weitere Entwicklung der Zinsen, das noch immer sehr hohe Niveau der Baukosten und dem inflationären Umfeld, welches sich mitunter auf die Bonität der Mieter negativ auswirkt, zeigen einige Investoren Zurückhaltung. Die Preisgestaltung befindet sich in einem Spannungsfeld, da die Vorstellungen zwischen Verkäufer und potenziellem Käufer noch nicht übereinkommen. Nach Erreichen eines neuen Marktgleichgewichts blicken wir allerdings mit Zuversicht auf die kommenden Monate und erwarten, dass sich der österreichische Immobilieninvestmentmarkt nach dieser Anpassungsphase sowie Neuausrichtung wieder stabilisiert und zu alter Stärke zurückfindet.
Auch Wohnimmobilien in sehr guten Wiener Lagen werden aufgrund der attraktiven Renditen wieder stärker nachgefragt. Glauben Sie, dass dies auf die aktuellen Unsicherheiten am Bankensektor zurückzuführen ist oder gibt es auch andere Gründe? Falls ja, welche wären das?
Während in den vergangenen Jahren die Assetklasse Wohnen, durch die starke Nachfrage nach institutionellen Wohnprojekten, an der Spitze des Transaktionsmarktes lag und die meistgehandelte Assetklasse war, sind deutliche Änderungen seit Mitte 2022 spürbar. Im ersten Quartal 2023 wurde Wohnen erstmals wieder von Büroimmobilien überholt, die mit beachtlichen 45% des Transaktionsvolumens die stärkste Assetklasse darstellen. Die Spitzenrenditen für institutionelle Wohnobjekte liegen für Top-Produkte bei etwa 3,75% bzw. 4,00% (ausgenommen hiervon die Wiener Innenstadt). Bei weniger attraktiven Lagen, ineffizienten Grundrissen, schlechter Infrastruktur oder Nachhaltigkeitsthemen werden jedoch höhere Risikoaufschläge kalkuliert, was Eigentümer und Entwickler ebenfalls vor Herausforderungen stellt. Aufgrund des geänderten Kapitalmarktumfelds werden derzeit einige Transaktionen verschoben bzw. Projektentwicklungen terminlich nach hinten verlegt.
Die Landflucht ist ein Faktum, welches uns schon seit Jahrzehnten beschäftigt. Vor allem jüngere Generationen zieht es in den städtischen Raum oder in den sogenannten „Speckgürtel“. Dadurch steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Städten. Gleichzeitig investieren vermögende Personen, ihr Geld in Stadtimmobilien, wodurch die Preise noch mehr steigen. Welche Folgen hat dies für Menschen mit niedrigem Einkommen und welche Lösungsansätze gibt es hierfür?
Wohnen in der Stadt wird vor allem aus folgenden Gründen sehr geschätzt: die Infrastruktur mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, das vielfältige Kunst-, Kultur- und Freizeitangebot sowie nicht zuletzt die Arbeitsplätze und Jobangebote. Die Urbanisierung findet jedenfalls auch in Österreich statt – vor allem die Landeshauptstädte wachsen anhand der Bevölkerungszahl, vor allem durch die positive Zuwanderung. Damit einhergehend steigt der Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum, der vor allem eben nur durch den freifinanzierten Wohnbau gedeckt werden kann. Die Immobilie als Veranlagungsoption hat daher bereits vor vielen Jahren an Beliebtheit gewonnen, mit dem besonderen Hintergedanken, die Wohnung am freien Markt zu vermieten und in späterer Folge selbst zu nutzen. In Wien leben 70% der Menschen in Mietwohnungen, wodurch es für den Markt gut und wichtig ist, dass Mietobjekte in ausreichender Form auch zur Verfügung stehen. Verknappt sich das Angebot drastisch, wirkt sich das auf die Preise aus. In Summe geht es also immer um ein gesundes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, was jedoch auch immer auf Mikrolagen runtergebrochen werden muss. Die Preissteigerungen der letzten Jahre bzw. Monate sind leider vor allem auf die multiplen Krisen rückzuführen – Corona, Ukrainekonflikt und Energielieferengpässe. Damit wurden in Summe die Lebenshaltungskosten teurer. Um dem gegenzuhalten wäre es wichtig, dass die Marktbedingungen zum Bauen (Zinslandschaft, Baukosten, Umwidmungen/Umnutzung von Liegenschaften, Vermietungsregularien etc.) möglichst rasch wieder attraktiver werden, damit der Markt nicht in eine deutliche Angebotsverknappung gleitet. Davon betroffen ist nämlich nicht nur der freifinanzierte, sondern auch der gemeinnützige Wohnbau in der Neuflächenproduktion.
Themenwechsel: In den kommenden Jahren wird das Thema Nachhaltigkeit die Immobilienbranche stark beeinflussen. Strukturelle Anpassungen aber auch hohe Investitionen sind zu erwarten. Inwiefern wird sich das auf das ohnehin volatile Marktumfeld auswirken?
Das Thema Nachhaltigkeit ist bereits in den letzten Jahren stark präsent. Daher stellt sich zum Glück auch nicht mehr die Frage ob, sondern vielmehr wie wir es schaffen, die Klimaziele gemäß des Green Deal (auf Basis des Pariser Abkommens 2015) zu erreichen, indem wir auf EU-Ebene bis 2050 Netto-Null-Emissionen erreichen. Vor allem der Immobiliensektor hat sich in diesem Bereich in den letzten Jahren bereits stark gewandelt, teilweise aus überzeugtem Selbstantrieb, bei manchen verstärkt aufgrund der EU-Taxonomie. Fakt ist: bei Immobilienprojekten die geplant und neu errichtet werden, gibt es sowieso nur noch eine Richtung. Die Herausforderungen liegen eindeutig bei Bestandsimmobilien – teils historische Gebäude, wo es hoher Investitionskosten Bedarf, um diese klimafit umzurüsten. Eine einheitliche Lösung dafür gibt es nicht, zumal jede Immobilie individuell betrachtet werden muss. Die Einheitlichkeit findet sich vielmehr in der Frage „Wie sind die notwendigen und geforderten Investitionen finanzierbar?“, zumal Altbauten auch noch einem reglementierten Mietzins unterliegen.
Welche Top-Green-Trends werden sich, Ihrer Meinung nach, am österreichischen Immobilienmarkt durchsetzen und welche nicht?
Wir werden in allen Bereichen all unsere Energieverbräuche (Strom, Wärme, Wasser etc.) messen, Daten sammeln, analysieren und im Anschluss das Nutzungsverhalten neu ausrichten müssen. Ganz nach dem PDCA-Zyklus. Auch wird uns die EU-Taxonomie, auf Ebene der Finanzwirtschaft, mit fortlaufenden Ratings der Immobilienprojekte und Unternehmen noch stärker beschäftigen.
Gibt es Projekte bei EHL im innovativ nachhaltigen Bereich auf die wir uns in den nächsten Jahren freuen können und über die Sie uns berichten dürfen?
Auf Digitalisierungs-Ebene ist bei uns gerade sehr viel im Umbruch. Wir erfinden uns bei vielen internen, aber auch einigen externen Prozessen komplett neu. Diese Neuausrichtung ist aufgrund der veränderten Marktgegebenheiten sehr wichtig, wir möchten damit unsere Serviceleistung für den Kunden auf eine noch höhere Stufe heben. Wir werden dadurch effizienter und können Informationen sowie Daten rascher abrufen, verarbeiten und der Kunde freut sich am Ende über die praktikable und zügige Abwicklung.
Frau Schunker, wir möchten Sie gerne auch als Privatperson etwas näher kennenlernen – daher noch ein paar persönliche Fragen:
Wie sieht Ihr typischer Tagesablauf aus? Was gehört zu Ihren Hauptaufgaben?
Kein Tag ist wie der andere – das ist genau der Grund, weshalb mein Alltag sehr abwechslungsreich und vielfältig ist. Jede Immobilie ist einzigartig und jeder Kunde wünscht eine individuelle Beratung – genau dafür sind wir da und unterstützen mit unserer Expertise, Erfahrung sowie unserem Knowhow.
Ich persönlich kümmere ich vor allem um die Unternehmensstrategie, schaue auf ein exzellentes Arbeitsumfeld für meine Mitarbeiter, damit wir Kunden bestmöglich servicieren und glücklich machen können. Darüber hinaus stehe ich im regelmäßigen Austausch mit unseren Geschäftspartnern und Kunden, unterstütze mit all meinen Fachkenntnissen bei Projektkonzipierungen, für eine anschließende bestmögliche und erfolgreiche Vermarktung.
Gibt es in den Jahren ihrer Tätigkeit eine Wohnungsbesichtigung, die Ihnen besonders im Gedächtnis geblieben ist?
Tatsächlich sehr viele. Die größte Freude an meiner Arbeit habe ich, wenn sich glückliche Kunden nach dem Umzug nochmals melden und sich bedanken, ein großartiges, neues Zuhause gefunden zu haben. Genau das ist nämlich der sogenannte „Purpose“ den jeder in seiner Arbeit braucht. Zuletzt hat mich ein Billett mit Dankesworten erreicht, mit den wunderschönen Neuigkeiten, dass bald Nachwuchs miteinziehen wird.
Gibt es etwas, das Sie schon immer ausprobieren wollten, sich bisher aber nicht getraut haben?
Ein Parabelflug.
Wie schöpfen Sie abseits Ihres Berufes Kraft?
Bei meiner Familie. In meiner Freizeit gemeinsame Momente bzw. Erlebnisse zu haben ist mir unfassbar wichtig – es gibt regelmäßige Treffen mit Spieleabenden, Ausflügen etc.
Mit wem würden Sie gerne einen Tag lang tauschen?
Da fällt mir tatsächlich niemand ein. Vielmehr ist wichtig, zu schätzen was man hat und mit sich selbst im Reinen zu sein. Authentizität ist das A und O.
Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen?
Ich bin gerade dabei das Buch „E=mc² – Eine sehr kurze Einführung in die Relativitätstheorie“ von Christophe Galfard zu lesen.
Worauf könnten Sie in Ihrem Leben nicht verzichten?
Auf ehrliche Gespräche mit Freunden, kombiniert mit gutem Essen beim Italiener. Mit positiver Energie und Rückhalt schafft man nämlich alles.
Sie können EIN globales Problem lösen – welches wäre das?
Die Egozentrik der Menschen.
Frau Schunker, herzlichen Dank für das Interview.
Danke Ihnen.
