Warum Zinshäuser so begehrt sind Walter Senk

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Die TOP LEADER Stimme der Immobilienwelt: Walter Senk

13.11.2021 | 2 min

Warum Zinshäuser so begehrt sind

Ein Blick auf das Wiener Zinshaus und die Bauordnung.

Egal ob es sich um das Thema Nachhaltigkeit handelt, Langlebigkeit, Lebenszykluskosten, Flexibilität oder Wertsteigerung – in vielen Diskussionen und Gesprächen der letzten Zeit taucht in diesem Zusammenhang immer das Wiener Zinshaus auf. Ein Grund, einen Blick auf diese einmaligen Unikate zu werfen.

Ziemlich sicher wird man sich vor 160 Jahren kaum mit dem Thema Lebenszykluskosten und zukünftigen Nutzeranforderungen beschäftigt haben, aber genau das zeichnet die Gründerzeithäuser aus, wie sie in den Jahren 1840 bis 1918 entstanden sind. Bei der Bauordnung von 1859 hat man in Wien weit – sehr weit – vorausgeblickt.

Bei der Wiener Bauordnung von 1859, welche die Grundlage für die Gründerzeithäuser war, handelte es sich erst um die zweite offizielle Bauordnung, die von der Stadt Wien per Gesetz erlassen wurde. Bis zu diesem Zeitpunkt gab es in Wien außer der Feuerordnung, die seit dem Mittelalter bestand, keine baurechtlichen Vorschriften. Mit der ersten Wiener Bauordnung um 1829, wurden vorerst einmal Richtlinien, die sich vor allem mit der Geschossanzahl und Straßenbreite beschäftigten, eingeführt.

Mit der Bauordnung von 1859 wurden erstmals „umfangreichere“ Rahmenbedingungen vorgeschrieben: Dabei wurden als Eckpunkte die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern (damals 13 Klafter) festgelegt, sowie eine Mindeststraßenbreite von 15,2 Metern (8 Klafter) – die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Metern betragen (entsprach 10 Schuh). In zentralen Lagen konnten mit diesen Vorgaben bis zu fünf Stockwerke errichtet werden. In den Vororten war die mögliche Gebäudehöhe drei und in den Vorstädten vier Stockwerke, wobei die Raumhöhe jedoch einen Schuh (31 Zentimeter) niedriger als in der Altstadt sein durfte.

Diese maximale Bauhöhe, sowie die Generalbaulinie der breiten und rechtwinkelig zueinander laufenden Straßen, die einen Raster ergaben, gaben das klare Korsett für die Bauherren vor.

Eine wesentliche Voraussetzung war allerdings im Paragraph 27 der Bauordnung noch aufgeführt: „Bezüglich der Nachhaltigkeit wird festgehalten, dass der Bauführer (ausdrücklich) gute und dauerhafte Materialien verwenden soll.“

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Der „umfassende“ Paragraph zur Nachhaltigkeit

Damit waren zwar die Höhe und die Zahl der Geschoße reglementiert, die Anzahl der Wohnungen und deren Ausgestaltung blieben dem Bauherrn selbst überlassen. Eine wesentliche Voraussetzung war allerdings im Paragraph 27 der Bauordnung noch aufgeführt: „Bezüglich der Nachhaltigkeit wird festgehalten, dass der Bauführer (ausdrücklich) gute und dauerhafte Materialien verwenden soll.“ Auf die Erdgeschoßzonen wird im Paragraph 30 kurz und bündig eingegangen: Sie sollten so gestaltet sein, dass im Erdgeschoß Lokalitäten (und Werkstätten) im Ermessen des Bauführers ermöglicht werden, jedoch Wohnflächen nur unter besonderen Bedingungen zulässig sind.

Weniger ist mehr

Damit waren die Fixpunkte festgelegt und wenn man die heutige Bauordnung betrachtet, so muss man sagen: Weniger ist mehr. Seit den 50iger bzw. 60iger Jahren des vorigen Jahrhunderts kommt es zu einer deutlich strikteren Aufteilung der Funktionen. Die Wohnungen haben ab diesem Zeitpunkt die Flexibilität verloren, welche die Altbauwohnungen auszeichnet. Doch nicht nur die Flexibilität, noch einen anderen wesentlichen Vorteil haben die Wohnungen heute nicht mehr: Die Chance nach „oben“ zu bauen. Hochbetten, Abstellbereiche oder auch Galerien sind faktisch nur in Altbauten mit ihren entsprechenden Zimmerhöhen möglich und haben schon so manchen Umzug erübrigt.

Mit der Bauordnung war somit der Weg bereitet für ein unglaublich flexibles Gebäude, das nicht nur baukulturell bemerkenswert ist, sondern auch charakteristische Qualitäten hat, die vor allem in der Flexibilität des Inneren liegen.

Die authentische Stadt

Viele europäische Städte durchlaufen derzeit einen Wandel – in eine funktionierende Stadt mit kurzen Wegen, kultureller Vielfalt, infrastrukturellen Einrichtungen und sozialen Treffpunkten. Es ist zu erwarten, dass sich die Städte umstrukturieren werden. Das Besondere der Stadt wird wieder in den Vordergrund gestellt und nicht die Uniformität. Attraktive Stadtteile werden verstärkt zur Identifikation der Stadt selbst führen und eine hohe Aufenthaltsqualität bieten müssen.

Flexible Hausstrukturen, ob Alt- oder Neubau sind ideal dafür geeignet, diesen neuen Ansprüchen von Wohnraum, Büro, sozialen Einrichtungen, Geschäftslokalen und emissionsfreiem produzierenden Gewerbe gerecht zu werden. Vor allem die Gründerzeithäuser, die auf Grund einer Bauordnung von vor 160 Jahren errichtet wurden, haben in einer sich verändernden Stadt beste Voraussetzungen.

Autor: Walter Senk