Die österreichische Bauwirtschaft verzeichnet seit Jahren eine rückläufige Entwicklung. Bei näherer Betrachtung zeigt sich jedoch, dass vor allem die Schwäche im Wohnbau für die negative Gesamtentwicklung verantwortlich ist.
Zwischen 2020 und 2026 erhöhte sich der Bauproduktionswert (BPW) im Hoch- und Tiefbau um 22 Prozent auf zuletzt prognostizierte 70,8 Milliarden Euro. Preisbereinigt ist die Lage weitaus negativer. Die Nachfrage sank seit 2021 weitgehend konstant, kumuliert liegt die Branche heuer vermutlich um gut 12 Prozent unter dem Niveau von 2020.
„Das bedeutet: Die Bauwirtschaft schrumpft heuer voraussichtlich das 5. Jahr in Folge“, meint Andreas Kreutzer von BRANCHENRADAR Marktanalyse.
Die erhebliche Differenz zwischen nominaler und realer Entwicklung erklärt sich durch die massiven Preissteigerungen der letzten Jahre. Insgesamt erhöhten sich die Baupreise für den Hoch- und Tiefbau zwischen 2020 und 2025 um ein Drittel, im Hochbau um 38 Prozent, im Tiefbau um 26 Prozent, wobei der Anstieg vor allem aus Preissprüngen in den Jahren 2021 bis 2023 resultierte.
Angeschoben wurde die Teuerung zuerst von höheren Materialpreisen, danach auch von steigenden Personalkosten infolge der Abgeltung der Inflation im Rahmen der KV-Verhandlungen.
Der Rückgang war bis 2025 allein auf den Hochbau zurückzuführen, der real um 16 Prozent erodierte. Innerhalb des Hochbaus war es praktisch zur Gänze der Wohnbau, der für das Minus verantwortlich zeichnete. Der Wohnungsneubau brach real um 30 Prozent, die Renovierung im Wohnbau um real 14 Prozent ein.
Der Nicht-Wohnbau entwickelte sich hingegen weitgehend stabil. Und der Tiefbau wuchs substanziell um real 12 Prozent.
„Auch im laufenden Jahr schrumpft die Bauproduktion preisbereinigt voraussichtlich nochmals um drei Prozent, wobei der Rückgang abermals ausschließlich vom Hochbau kommt. Der Tiefbau wächst indessen konstant um real zwei Prozent“, prognostiziert Andreas Kreutzer.
Steht die Wohnraumversorgung vor neuen Herausforderungen?
Der Rückgang im Wohnungsneubau war die Folge eines Einbruchs bei den Neubaugenehmigungen. Zwischen 2020 und 2025 reduzierte sich die Anzahl der zum Bau freigegebenen Wohneinheiten um mehr als die Hälfte.
Das Bittere dabei ist, dass dieser Rückgang bislang noch gar nicht zur Gänze in der Bauwirtschaft angekommen ist. Denn die Baubeginne sanken im selben Zeitraum „nur“ um 42 Prozent, die Baufertigstellungen um 34 Prozent. Für heuer rechnet BRANCHENRADAR Marktanalyse mit einem Rückgang der Wohnbaugenehmigungen um nochmals rund fünf Prozent gegenüber Vorjahr.
Die negative Entwicklung hat mehrere Ursachen. Zum einen schossen die Bewilligungszahlen in den Jahren vor 2020 über den Wohnungsbedarf für Hauptwohnsitze hinaus.
Im Jahr 2011 wurden noch 12,9 Wohneinheiten (WE) je 1.000 Privathaushalte genehmigt, 2017 waren es 18,5. Erklären lässt sich das mit dem damaligen Run auf „Betongold“ infolge der Zinspolitik der EZB, dem Bau von touristischen Apartmenthäusern, die als Wohngebäude eingereicht wurden sowie mit einer vermehrten Anzahl an Nebenwohnsitzen.
„Dass es deshalb irgendwann zu einer Konsolidierung des Hypes kommen musste, war schon damals klar. Mittlerweile hat man aber ein Niveau erreicht, das in der Tat die Sorge wachsen lässt, ob der notwendige Wohnraum noch abgesichert werden kann“, betont Andreas Kreutzer.
Im Jahr 2025 wurden je 1.000 Privathaushalte nur noch 7,6 WE zum Bau freigegeben, also um 40 Prozent weniger als 2011.
Neben einer zu erwartenden Marktkonsolidierung gab es noch eine Reihe von anderen Gründen für den rückläufigen Wohnungsneubau: steigende Zinsen und ein höherer Eigenmittelanteil für private Haushalte bei Fremdfinanzierung, die bereits erwähnte Explosion bei den Baupreisen sowie zunehmend schrumpfende Baulandreserven, wodurch nicht nur die Verfügbarkeit von Bauland sank, sondern auch die Grundstückspreise signifikant stiegen, um nur einige zu nennen.
Darüber hinaus wurden die Bauverfahren immer komplexer und teurer und ein Gold Plating bei Normen und technischen Bauvorschriften feuert die Baupreise weiter an.
„Wir brauchen dringend und zeitnah eine Deregulierung in allen Bereichen. Ansonsten ist nicht ausgeschlossen, dass der Wohnungsmarkt in naher Zukunft kollabiert“, unterstreicht Andreas Kreutzer.
Ausblick
BRANCHENRADAR Marktanalyse rechnet für Prognosen immer mehrere Szenarien. Im „Best Case“ steigen die Baugenehmigungen im kommenden Jahr voraussichtlich bei allen Gebäudetypen.
Infolge sollte sich die Bauproduktion im kommenden Jahr real auf Vorjahresniveau stabilisieren, wobei der Wohnbau und der Tiefbau jeweils um zwei Prozent wachsen und nur noch der Nichtwohnbau weiter erodiert.
„Im Jahr 2028 sollte dann aber zumindest der Bauwirtschaft – alles in allem – die Trendwende gelingen. Die Immobilienbranche wird allerdings noch etwas länger warten müssen. Bei den Wohnungsfertigstellungen sehen wir einen Aufschwung frühestens 2029“, ergänzt Andreas Kreutzer abschließend.
