Während sich die Institutionellen verstärkt auf den sicheren Hafen konzentrieren, sind auch private Investoren auf der Suche.
Ganz oben auf der Einkaufsliste der institutionellen Investoren stand 2020 das Segment Wohnen. Nicht nur in Österreich, sondern in ganz Europa (siehe Artikel „Europas Investmentmarkt“). In Österreich wurden „rund 1,4 Milliarden Euro von institutionellen Investoren in heimische Wohnbauten investiert“, erläutert Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Investment Consulting, und was für die großen Investoren gilt, das gilt auch für die Privatanleger. „Die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ist extrem hoch und reißt bis jetzt auch nicht ab“, sagt Michael Baert, Vorstand der IFA AG, und bemerkt außerdem „eine Verschiebung hin zu Barzeichnern. Der Anteil liegt derzeit deutlich über 30 Prozent.“
Betongold wird immer interessanter
Nach Krisen im Finanz- und Kapitalmarkt ist die Anlage in „Betongold“ zunehmend interessanter geworden. Wohnungen sind keine reine Kapitalanlage mehr, sondern in einem weiteren Schritt ein Vorsorgemodell für künftige Einkommensquellen, etwa um sich die Pension aufzustocken – oder einen Alterswohnsitz zu schaffen. Es sind nicht nur Kunden mittleren Alters, „die sich die Frage stellen: Wie geht es nach dem Berufsleben mit meinem Lebensstandard weiter?“, erklärt Karina Schunker, Leiterin des Bereichs Eigentumswohnungen bei EHL Wohnen. Auch die junge Generation macht sich „mehr und mehr Gedanken über die Zukunftsvorsorge“. Eine typische Zielgruppe wie noch vor zehn Jahren gibt es nicht mehr.
Wohnungsgröße und Leistbarkeit
In Wien steigen die Grundstückspreise und damit auch die Kauf- und Mietpreise. Das wirft die Frage auf, was sich potenzielle Mieter künftiger Vorsorgewohnungen überhaupt leisten können. Florian Kammerstätter, Geschäftsführer bei der Consulting Company Immobilien, sieht in diesem Zusammenhang, dass „die absoluten Wohnflächen tendenziell zurückgehen“. Das stellt Projektentwickler und Architekten vor Herausforderungen. „40 Quadratmeter sind für den Architekten oft schon Luxus. Wir planen nach Vorgabe der Bauträger Vorsorgewohnungen mit 35 Quadratmetern und zwei Zimmern“, erklärt Evgeni Gerginski, Geschäftsführer bei Huss Hawlik Architekten. Diese Größen sind der Leistbarkeit geschuldet, allerdings zeigt sich bei den Mietern – wer es sich leisten kann –, dass aufgrund von Corona 50 bis 60 Quadratmeter statt den bisherigen 30 bis 40 Quadratmetern stärker nachgefragt sind denn je. Unabhängig von der Größe muss die Grundrissgestaltung effizient sein. Nicht nur, um Räume abtrennen zu können, sondern auch um verschiedene Altersgruppen anzusprechen, „damit ich als Eigentümer in der Vermietung flexibel bin“, so Evgeni Gerginski.
Das Thema Freifläche hat durch die Corona-Maßnahmen noch an Bedeutung gewonnen. Nicht nur bei den Eigennutzern, sondern auch bei den Mieterinnen und Mietern. Auch das Zimmer mehr zum Arbeiten fürs Homeoffice ist zwar gefragt, aber oft stellt sich die Frage der Miethöhe. Was jedoch definitiv erwartet wird, ist eine fertige Küche. „Wahnsinnig wichtig und für die Zukunft noch interessanter ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr“, meint Florian Kammerstätter. Eine Vorsorgewohnung muss nicht alle Kriterien erfüllen, aber je mehr sie den Wünschen oder Vorstellungen der Mieter entspricht, desto eher wird sie auch genommen. „Was kann meine Immobilie, wen möchte ich damit ansprechen, und finde ich mit dieser Konfiguration einen Mieter?“, bringt Karina Schunker die wichtigsten Aspekte auf den Punkt.
Neben Wien sind auch die Landeshauptstädte eine interessante Option. Dort gibt es zum Teil gute Chancen auf höhere Renditen, weil die Grundstücks- und Kaufpreise noch nicht am oberen Ende angekommen sind.
Mehr Konkurrenz bei Vorsorgewohnungen
Auf jeden Fall wird die Konkurrenz im Bereich Vorsorgewohnung größer. Auch bedingt durch zahlreiche nationale und internationale institutionelle Investoren. Vornehmlich in Wien, aber auch in Graz werden Wohnprojekte im Ganzen gekauft, um die Einheiten zu vermieten. Daher gilt für Privatpersonen: Je mehr eine Vorsorgewohnung die Nutzerinnen und Nutzer anspricht, und je mehr sie sich von der Konkurrenz abhebt, desto besser kann sie sich gegen den wachsenden Mitbewerb durchsetzen. Nicht zuletzt ist auch die Lage wichtig: Denn mit einer sinnvollen Investition in der richtigen Gegend steigt auch der Wert der Wohnung – und sie lässt sich gegebenenfalls auch leichter wieder verkaufen.
