Schon in diesem Jahr erreichten wir die neun-Millionen-Marke – Tendenz weiterhin steigend. Dies auch deshalb, weil Österreich mit seiner gut ausgebauten Infrastruktur, den umfassenden Sozialleistungen, dem hohen Grünflächenanteil und dem hochwertigen Freizeitangebot für jede:n etwas zu bieten hat. Demographisch ist vor allem in Wien über die kommenden Jahrzehnte ein starker Wachstumsschub zu erwarten. Eine Tatsache, die den Wohnungsmarkt langfristig beschäftigen wird. Zuzug durch Migration und Landflucht führen zu einem erhöhten Bedarf an Wohnraum und stellen damit heimische Großstädte, – allen voran Wien – vor Herausforderungen. Für die Bundeshauptstadt wird etwa ein Bevölkerungswachstum von 15 Prozent bis 2040 erwartet, wodurch viel neuer Wohnraum benötigt wird. Gekoppelt an den hohen Wohnraumdruck sind natürlich auch die Preise, die weiterhin moderat steigen.
Steigende Kosten werden zur Herausforderung für leistbares Wohnen
In Österreich sind Mietwohnungen die gängigste Form des Wohnens und in punkto Miethöhe stehen wir im internationalen Vergleich immer noch gut da. Dennoch werden für die Zukunft neue Lösungen gefordert, denn leistbarer Wohnraum ist – gerade jetzt in Zeiten der Krise mit gestiegener Inflation, einer Vervielfachung von Strom- und Gaspreisen sowie explodierenden Baukosten – mehr denn je eine Herausforderung für private aber auch gemeinnützige Bauträger.
Das Stichwort dabei lautet „Mischobjekte“, also Projekte, die sowohl freifinanziertes als auch gefördertes Wohnen vereinen. Am besten lässt sich dies, auch im Hinblick auf die Rentabilität für private Bauträger, bei großvolumigen Entwicklungen umsetzen. Dazu zählen z.B. unser Quartiersentwicklungsprojekt RIVUS im 23. Bezirk, wo von insgesamt rund 800 Wohnungen knapp 200 im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative (WBI) entwickelt wurden, oder der HELIO Tower im Entwicklungsgebiet The Marks: Der Wohnturm bietet einen besonders hohen Anteil an WBI-Wohnungen in einem außergewöhnlichen und hochwertigen Objekt und unterstreicht damit das große Engagement der BUWOG im Bereich leistbares Wohnen. Das sorgt für soziale Durchmischung und ist gerade an diesem Standort, der mit der großen Eventhalle zu einem der wichtigsten Entertainmentzentren Wiens werden wird, eine wichtige Qualität für das Gesamtprojekt und macht die freifinanzierten Eigentumswohnungen noch attraktiver. Dass wir in Sachen Qualität auch bei reinen WBI-Projekten keine Abstriche machen, belegt die Auszeichnung als einer der besten 50 Wohnbauten des Jahres 2021 für unser Projekt in der Vorgartenstraße.
Aus meiner Sicht sollten vermehrt Branchenkollegen auf diese Art der „gemischten“ Wohnraumentwicklung setzen, denn die soziale Durchmischung ist nicht nur ein Schlagwort. Vielmehr wird dadurch ein unbezahlbarer Mehrwert für die Bewohner:innen geschaffen, da damit der persönliche Austausch über Einkommens- und Altersklassen hinaus gefördert wird. Ein Grätzel lebt von der Vielfältigkeit seiner Bewohner:innen und wird, so unsere Erfahrung, erst dann auch richtig lebendig und lebenswert. Dass derartige Neubauprojekte in Zeiten wie diesen rarer werden könnten liegt natürlich an rundherum steigenden Kosten, dennoch sehe ich Potenzial, dieser Entwicklung zumindest etwas entgegenwirken zu können.
Prozessoptimierung und Digitalisierungsmaßnahmen zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum
Eine Herausforderung der kommenden Jahre wird also die Bezahlbarkeit von Wohnraum darstellen. Gerade für den sozialen Wohnbau, dessen DNA natürlich die Leistbarkeit ist, gilt es einige Fragen zu beantworten. Etwa, wie diese in Zeiten des Kostendrucks bei Bauträgern und der stagnierenden Einkommen bei Bewohner:innen beibehalten werden kann?
Als aktivster privater Bauträger Österreichs, stellt sich für uns natürlich auch die Frage, wie die Schere zwischen der Schaffung von leistbarem Wohnraum und Gewinnorientierung zu bewältigen ist. Trotz der aktuellen Krisensituation sind wir weiterhin aktiv darum bemüht, Leistbarkeit und Qualität im Wohnbau im Gleichgewicht zu halten. Dies kann jedoch nur gelingen, wenn auch die Stadt angesichts aktueller Herausforderungen ihre Prozesse optimiert und vorhandene Modelle anpasst. Die Stadt Wien ist ein guter Partner, mit dem wir laufend Projekte u.a. im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative umsetzen. Die Möglichkeit für die BUWOG und alle anderen privaten Bauträger, leistbaren Wohnraum zu schaffen, stößt aber auch an ihre Grenzen. Etwa, wenn langwierige bürokratische Genehmigungs- und Widmungsverfahren den gesamten Ablauf verzögern. Hier sehe ich bei der Stadt viel Potenzial, z.B. durch Digitalisierungsmaßnahmen Prozesse zu beschleunigen. Auch eine Aufhebung der 2/3-Lösung im geförderten Wohnbau würde wohl eine Entspannung der Situation bringen. Allein eine Anpassung des Verhältnisses auf 50:50 würde schon dazu beitragen, dass durch die Einnahmen der zusätzlichen freifinanzierten Neubauwohnungen auch zusätzliche geförderte Wohnungen entwickelt werden könnten.
Das Thema Leistbarkeit im Wohnimmobilienbereich und deren Sicherstellung wird uns noch länger beschäftigen. Es ist jedenfalls im Sinne aller – insbesondere natürlich der Bewohner:innen – wenn Wohnraumschaffende, soziale, wie auch private, offen für neue Lösungswege sind, und gemeinsam an einem Strang ziehen, damit Wohnraum in Wien lebenswert und leistbar bleibt.
Autor: Andreas Holler
