Was auf ausländische Vermieter durch das EuGH-Urteil in der Rechtssache Titanium zukommt

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20.03.2022 | 2 min

Was auf ausländische Vermieter durch das EuGH-Urteil in der Rechtssache Titanium zukommt

Im vergangenen Jahr hat ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes für viel Wirbel in der heimischen Immobilienbranche gesorgt.

War es bisher so, dass ausländische Vermieter umsatzsteuerlich wie inländische Unternehmer behandelt wurden und dadurch umsatzsteuerpflichtig waren, bedarf es für diese Klassifikation nun gewisser Voraussetzungen. Die automatische Gleichstellung von ausländischen Vermietern mit inländischen Unternehmern wurde in der Rechtsache Titanium als EU-widrig erklärt. Somit wurde auch die bisherige Herangehensweise der österreichischen Finanzverwaltung in Frage gestellt und ein Änderungsprozess eingeleitet.

Titanium: Was bedeutet dies nun?

Die Änderungen betreffen jene ausländischen Vermieter, die an inländische Unternehmer vermieten. Nur wenn an einen Nichtunternehmer vermietet wird oder wenn bei steuerfreien Umsätzen (zB Miete für Geschäftsräume) nicht die Option zur Steuerpflicht gezogen wird, kommt es zu keiner Änderung im Vergleich zur alten Regelung.

Wenn daher ausländische Vermieter aufgrund der Vermietung an inländische Unternehmer nicht verpflichtet sind Umsatzsteuern zu erklären und abzuführen, können diese grundsätzlich auch nicht mehr automatisch Vorsteuern in diesem Zusammenhang geltend machen (zumindest nicht im Veranlagungsweg).

Leisten ausländische Unternehmer an inländische Unternehmer, so kommt das sogenannte „Reverse-Charge-Verfahren“ zur Anwendung. Dadurch trifft die Umsatzsteuerplicht den Leistungsempfänger, dieser muss die Umsatzsteuer in seine Steuererklärung aufnehmen. Der ausländische Vermieter ist gezwungen, den aufwendigeren Weg des Erstattungsverfahrens zu beschreiten, um sich seine Vorsteuern zurückzuholen. Nur unter bestimmten Umständen ist es möglich, einen Antrag gemäß § 21 Abs. 4 UStG 1994 zu stellen und die Erstattung im Wege der Veranlagung zu erreichen. Es ist daher aus umsatzsteuerlicher Sicht für den ausländischen Vermieter jedenfalls wünschenswert, weiterhin als inländischer Unternehmer zu gelten.

Die Frage, ob die Steuerschuld beim ausländischen Unternehmer verbleibt, wird von der Frage bestimmt, ob im Inland eine Betriebsstätte unterhalten wird.

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Vermieter: Was kann man machen?

Nach § 19 Abs. 1 UStG 1994 geht die Steuerschuld immer dann auf den Leistungsempfänger über, wenn der Leistungserbringer im Inland weder sein Unternehmen betreibt noch eine Betriebsstätte hat. Daher wird die Frage, ob die Steuerschuld beim ausländischen Unternehmer verbleibt, von der Frage bestimmt, ob im Inland eine Betriebsstätte unterhalten wird.

Der Begriff umsatzsteuerlichen Betriebsstätte wird im europäischen Kontext mit dem Begriff „feste Niederlassung“ gleichgesetzt. Nach der ständigen Rechtsprechung des EuGH braucht es für den Betrieb einer festen Niederlassung einen Mindestbestand an Personal, Sachmitteln und einen hinreichenden Grad an Beständigkeit. Somit ist bei Fehlen der entsprechenden Voraussetzungen auch keine Subsumtion unter den Begriff feste Niederlassung möglich.

Entscheidend in diesem Zusammenhang ist jedenfalls, dass die betreffende Dienstleistung vor Ort selbstständig und autonom durchgeführt werden kann. Ist dies gewährleistet, so muss nicht zwingend eigenes Personal beschäftigt, sondern können unter gewissen Voraussetzungen auch externe Dienstleister beauftragt werden. Es müssen allerdings auch nachweislich wesentliche Kompetenzen an die engagierten Dienstleister bzw. an das eigene Personal abgetreten werden. Dazu gehören zB die Möglichkeiten zur Änderung von Mietverträgen, Versicherungen oder Entscheidungen zum Grundstückskauf/-verkauf. Werden bloße Routineleistungen wie zB Hausverwaltungsdienstleistungen erbracht, so scheint dies nicht ausreichend, um eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte zu begründen.

Um zu erreichen, dass eine Betriebsstätte im Inland begründet wird, könnte eigenes Personal – zumindest vorübergehend – angestellt werden. Ein anderer Ansatz wäre, dass ausländische Vermieter eine inländische Immobilie über eine inländische Personengesellschaft kaufen. Es wäre damit nämlich ein Sitz im Inland begründet und aus ertragssteuerlicher Sicht ergäbe sich, aufgrund des Durchgriffprinzips bei der Personengesellschaft, keine Änderung im Vergleich zur alten Regelung. Wichtig ist in beiden Fällen, dass entweder das angestellte Personal oder der Geschäftsführer in Österreich nicht nur nebensächliche Entscheidungen für die Immobilie treffen kann.

Es bleibt zu hoffen, dass noch offene Zweifelsfragen rasch geklärt werden und es zu Klarstellungen seitens der Finanzverwaltung kommt. Fakt ist jedenfalls, dass die Neuregelung schon für die Umsatzsteuervoranmeldungen anzuwenden ist, die Voranmeldungszeiträume ab dem Jahr 2022 betreffen.

Autoren: Heinz Fröhlich, Karin Fuhrmann, Alexander Gritsch