Das Zinshaus erlebt einen Höhenflug und das zu Recht. Seit 150 Jahren und länger stehen die Häuser und haben alle Krisen überstanden. Daher erwarten die Käuferinnen und Käufer, dass sie es in dieser Krise auch tun. „Bei fast jedem Gespräch kommen die Themen Inflation, Krieg in der Ukraine und die damit verbundenen Sorgen über die Zukunft zur Sprache“, so Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG. Die endlich etwas abebbende Coronapandemie ist fast zum Randthema geworden, hat aber in den letzten zwei Jahren eine Grundlage für Unsicherheit und Pessimismus gelegt. Markus Arnold, Gründer und CEO von Arnold Immobilien: „Generell verstärken unsichere Zeiten den Wunsch nach Sicherheit. Das Zinshaus hat sich schon über Generationen bewährt, auch während der Finanz- bzw. der Coronakrise, daher setzen sicherheitsbewusste Investoren weiterhin auf Zinshausinvestments.“ Vornehmlich bleibt die Bundeshauptstadt das Ziel der Investoren, „und speziell Stiftungen und Family-Offices setzen trotz der geringen Rendite auf Wien“, so Arnold.
Die Renditen waren zuletzt nur noch ein „kleines Argument“ für den Kauf eines Zinshauses, erläutert Michael Schmidt, geschäftsführender Gesellschafter der 3SI Immogroup: „Ab 2008 hatten wir im Zinshausmarkt kontinuierlich Renditen, die höher als die Inflationsrate waren. 2021 war es allerdings erstmals so, dass die Inflation mit 2,8 Prozent über der Rendite von 2,2 Prozent lag.“ 2022 soll die Inflation weiter nach oben klettern. Was das für den Zinshausmarkt bedeutet, lässt sich derzeit noch gar nicht vorhersagen, „wobei aber schon jetzt zu merken ist, dass es weiter aufwärts geht“. Dazu trägt auch ein geringeres Angebot bei, denn wer nicht verkaufen muss, der tut es nicht. Für JP Immobilien lässt sich beobachten, dass viele Wohnungs- und Zinshauseigentümer in Zeiten hoher Inflation ihre Immobilie seltener veräußern.
Die Nachfrage treibt durch das geringe Angebot die Preise wohl weiter in die Höhe. Daran ändern auch die voraussichtlich langsam steigenden Kreditzinsen wenig. „Es kommt sehr viel Eigenkapital zum Einsatz, das durch ‚Einlagegebühren‘ und Inflation bedroht ist“, so ÖRAG-Vorstand Endl. Das Zinshaus wird nicht nur als Ertragsobjekt betrachtet, „sondern auch als nicht reproduzierbarer Sachwert mit Wertsteigerungspotenzial gesehen“. So haben selbst verschlechterte Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel der Wegfall des Lagezuschlags in vielen Gebieten, nichts an der Attraktivität des Investments geändert. Ganz im Gegenteil.
„Das Zinshaus ist ein imaginärer Safe, in dem man sein Geld parkt“, sagt Michael Schmidt. Diese Sicherheit weckt auch die Begehrlichkeiten neuer Investorengruppen auf dem ohnehin schon umkämpften Markt. Einst noch vom Mietrechtsgesetz abgeschreckt, haben sich jetzt auch internationale institutionelle Investoren, vorwiegend aus dem deutschen Sprachraum, am Wiener Zinshausmarkt eingefunden, beobachtet Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus bei OTTO Immobilien: „Die Haken und Ösen des Mietrechtsgesetzes werden hierbei von diesen Akteuren zunehmend billigend in Kauf genommen, zumal über den Preisschutz des MRG in der Regel eine bessere Vermietbarkeit gewährleistet wird.“ Zahlreiche Zinshäuser würden schließlich seit knapp 200 Jahren den „proof of concept“ erbringen, dass eine nachhaltige Vermietung in der jeweiligen Lage- und Wohnqualität gut funktioniert.
Was derzeit ebenfalls für das Zinshaus spricht: Während Bauträger mit heftigen Preissteigerungen und Lieferengpässen bei Baustoffen und Bauleistungen sowie der Finanzierungslandschaft zu kämpfen haben, profitieren fertige Objekte wie das Zinshaus. Auch die Kosten für Revitalisierungen sind weitaus überschaubarer „als jene für einen Neubau auf der grünen Wiese“, so Michael Schmidt. Die Überschaubarkeit eines solchen Projekts, gepaart mit der Grundstücksknappheit, führt dazu, dass sich immer mehr klassische Wohnbauträger als Interessenten auf dem Markt einfinden“, so Philipp Maisel.
Mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 2.023 Euro pro Quadratmeter verkauft. Naheliegend, dass sich die Investoren immer mehr in den Bundesländern nach geeigneten Objekten umsehen, „wobei sich, grob gesprochen, die Nachfrage proportional zur Einwohnerzahl verhält“, erklärt Mathias Miller-Aichholz, Standortleitung Wien bei Hudej Zinshäuser: „Nur Salzburg ist ein Ausreißer – mit Innenstadtpreisen auf Wiener Niveau.“ Aber auch an kleineren urbanen Ballungszentren steigt das Interesse, frei nach dem Motto: Safety first. Ein Ende der Aufwärtsspirale ist weder da noch dort in Sicht.
Zahlen & Fakten
Insgesamt fanden 2021 in ganz Wien 668 Verkäufe statt. Gegenüber dem Jahr 2020 bedeutet dies eine deutliche Steigerung von 31 Prozent. Das gesamte Verkaufsvolumen (Asset und Sharedeals) betrug im Vorjahr 2,1 Mrd. Euro. Ohne Sharedeals lag das Transaktionsvolumen bei knapp über 1,6 Mrd. Euro. Es gab deutlich mehr Verkäufe in den Bezirken außerhalb des Gürtels. Die Preise haben seit Herbst 2021 insbesondere innerhalb des Gürtels deutlich zugelegt – sowohl bei den Maximal- als auch bei den Minimalpreisen.
Autor: Walter Senk
