Sie sind Geschäftsführerin der EHL Immobilien Management GmbH und wurden kürzlich mit einer der wichtigsten Auszeichnungen der österreichischen Immobilienwirtschaft geehrt und zur „Immobilienexpertin des Jahres“ in der Kategorie „Real Estate Expert“ gekürt. Wie beurteilen Sie die allgemeine Situation in der Immobilienwirtschaft?
Die Prozesse haben sich grundsätzlich verlangsamt und werden stärker hinterfragt und analysiert. Die Grundstimmung bleibt weiterhin positiv, der Umgang mit den Ressourcen Energie und Boden erfolgt bewussterer und wertschätzender.
In puncto Asset Management: In welchen Immobiliensparten bemerken Sie die herausforderndsten Veränderungen?
Vor allem die Teuerungen beschäftigen uns zunehmend, insbesondere im Bereich Logistik und Retail.
Wie hat sich grundsätzlich die momentane Situation auf Ihr Business ausgewirkt? Inwiefern ist die EHL Immobilien Management von den aktuellen Auswirkungen betroffen?
Es ist sicherlich ein größerer Arbeitsaufwand durch vorgezogene Vorschreibungen gegeben, da Akonto-Beträge aufgrund der steigenden Energiekosten erhöht werden mussten. Die aktuell vielen Indexanpassungen, welche durch die Überschreitung der Schwellenwerte ausgelöst werden, sind natürlich großes Thema für Mieter als auch für die Eigentümer.
Nachhaltigkeit und ESG haben sich weiterentwickelt, die Energiethematik hat einen Schub bekommen – welche Prozesse sind im Laufen? Was wird geplant und was ist überhaupt umsetzbar?
Vor allem durch die extreme Preisentwicklung im Energiesektor sind nun mehr Eigentümer:innen bereit, Energiesparmaßnahmen zu treffen und die Gebäude auf eine nachhaltigere Energieform umzurüsten. Durch die Teuerungswelle werden im Zusammenhang mit dem Gebäude z.B. technische Anlagen auf Einsparungspotentiale überprüft, Lüftungsanlagen werden reguliert und auf die effektiven Betriebszeiten angepasst und nochmals feiner eingestellt. Neue Benchmarks werden gesetzt und technische Prozesse neu überdacht. Bewegungsmelder werden nachgerüstet, denn es müssen nicht immer alle Lampen im Stiegenhaus zu wenig frequentierten Zeiten leuchten.
Derzeit zeigt die Praxis, dass kostengünstigere Projekte rasch umgesetzt werden, vorausgesetzt die Lieferzeit lässt eine schnelle Umsetzung zu. Kostenintensivere Projekte werden aktuell noch evaluiert, vor allem hinsichtlich der komplexen Thematik Dekarbonisierung. Man prüft: Welche Möglichkeit gibt es im Haus? Ist ein Fernwärmeanschluss möglich? Sind gebäudeübergreifende Energiesysteme möglich? Was geben Gesetz und Politik wirklich vor? Hier wären klare Regelungen erwünscht!
Würden die Unternehmen mehr machen, wenn sie die Kosten besser kalkulieren könnten?
Auf jeden Fall, denn letztendlich sind die Kosten bei den meisten Projekten ein sehr entscheidender Faktor. Wir merken jedoch auch, dass nicht nur die Nachfrage nach ESG-Projekten stark steigt, sondern auch das diesbezügliche Angebot. Eigentümer:innen sind immer mehr bereit, Geld in nachhaltigere Lösungen zu investieren. Auch Mieter:innen fokussieren sich zunehmend auf die Umsetzung von ESG-Maßnahmen in ihren Mietflächen. Insbesondere größere Mieter im gewerblichen Bereich fordern von Eigentümer:innen, hier proaktiver zu agieren.
Die Vorschreibungen wurden erhöht – wie bringt man das den Mieter:innen bei, was kann man für sie tun?
Durch die Teuerungswelle lässt sich jetzt schon errechnen, dass die Betriebskostenabrechnungen 2023 empfindlich teurer werden. Wir als EHL servicieren unsere Kund:innen mit Ideen zur Energieeinsparung und weisen auch auf Förderungen hin, die in den einzelnen Bundesländern vom Staat gewährt werden. Die Mieter:innen sind dankbar, dass wir jetzt schon als Verwaltung pro aktiv vorausschauen und sie im kommenden Jahr nicht mit hohen Nachzahlungen „erschlagen“.
Wo liegt der Unterschied zwischen Mieter:innen hinsichtlich Wohnen und Gewerbe? Die eigene Wohnung ist ja mit viel Emotion verbunden…
Im Handel und im Gewerbe passen Hersteller die Preise an und geben die entstandenen Mehrkosten teilweise an Konsument:innen weiter, während die Mieter:innen von Wohnungen die Mehrkosten selbst zu tragen haben. Die Emotion ist dadurch natürlich eine ganz andere und fordert die Verwaltungen in diesen Tagen.
Nicht nur die Teuerungen sind eine Herausforderung, sondern auch die langen Lieferzeiten von Materialien. Die Emotion und Geduld eines Mieters ist enden wollend, wenn etwa die Außenjalousie wochenlang nicht repariert werden kann, da schlichtweg die Jalousie nicht geliefert wird und der Mieter im Dunkeln sitzt!
Was sind die großen Herausforderungen, vor denen die Leader der nächsten Generation aus Ihrer Sicht stehen?
Umsetzung und Realisierung der Dekarbonisierung, Preissteigerungen, Unsicherheiten hinsichtlich Blackout-Szenarien. Ich bin aber der Meinung, dass der gemeinsame Weg das Ziel ist und dass ein Zusammenspiel aus Politik, Projektentwicklung und dem Endkunden noch wichtiger werden wird in Zukunft. Auch die Bereitschaft, über den Tellerrand zu blicken und gebäudeübergreifende Energiesysteme einzufordern wird immer wichtiger.
Das Verwaltungsgeschäft hat sich in den letzten fünf Jahren stark verändert, Prozesse werden immer umfangreicher und intensiver, der Reportingaufwand steigt stetig, vieles spiegelt sich jedoch nicht im Honorar des Verwalters wider. Der Aufwand in der Verwaltung von Liegenschaften ist abhängig von dem gebotenen Leistungsbild. In der Branche ist hier leider wenig Transparenz gegeben und so wird für den Kunden der Preisvergleich oft schwierig.
Wir erwarten uns, dass der rasch fortschreitende Digitalisierungsschub viele Prozesse in der Hausverwaltung erleichtert und vereinfacht. Das Geschäft einer Hausverwaltung ist sehr persönlich und ich bin davon überzeugt, dass die Beratungsleistung und die Dienstleistung von den Kund:innen weiterhin sehr stark verlangt und auch wertgeschätzt wird. Vor allem die Themen rund um ESG und die steigenden Preise in der Bewirtschaftung von Immobilien werden uns in den nächsten Jahren sehr stark inhaltlich begleiten.
Welche Ziele haben Sie mit EHL Immobilien Management bis 2025?
Den Beruf des Verwalters/der Verwalterin attraktiver zu machen und die Wertschätzung zu steigern. Diese vermisse ich leider, auch wenn der Verwalterberuf so vielfältig und spannend ist. Verwalter:innen können Empfehlungen und Ratschläge abgeben, sollten aber nicht dafür bestraft werden, wenn Entscheidungen beim Eigentümer nicht durchgehen und nicht genehmigt werden.
Wichtig ist auch, immer nach vorne zu blicken, aus Fehlern zu lernen und das Beste aus der Situation zu machen. Keiner hätte gedacht, dass ein Krieg in der Ukraine Realität wird, dass wir unsere Energiekosten nicht mehr im Griff haben und uns über Blackout-Szenarien unterhalten werden. Positiv denken und handeln ist somit das Einzige, was wir derzeit machen können und wieder etwas bewusster und nachhaltiger zu leben. Wir sind in den letzten 10 Jahren durch das Wirtschaftswachstum sehr verwöhnt worden.
Wir würden Sie gerne auch als Privatpersonen etwas näher kennenlernen, abschließend daher noch ein paar persönliche Fragen:
Hatten auch Sie ein Vorbild, von dem Sie sich Dinge abgeschaut haben?
Ich hatte das Glück, in der EHL von vielen Mentor:innen umgeben gewesen zu sein, die mir viel beigebracht und gezeigt haben. Ich hatte immer die Gelegenheit, Fragen zu stellen und ich wusste, dass bei Fehlentscheidungen meine Vorgesetzen immer hinter mir standen. Mir war stets wichtig, langfristige Erfolg zu erzielen, Kundenbeziehung auf Basis von Vertrauen und Handschlagqualität aufzubauen.
Wie/woraus schöpfen Sie abseits Ihres Berufes Kraft?
Der Zusammenhalt in der Familie, meine Freunde und die Natur geben mir sehr viel Kraft. Ich bin sehr verwurzelt und ein Naturliebhaber, sei es die Arbeit im Garten oder das Wandern am Berg. Ich bin ein sehr optimistischer Mensch und sehe immer das Positive.
Für welche drei Dinge in Ihrem Leben sind Sie am dankbarsten?
Meine Familie, deren Gesundheit und mein Glück, wie mein Leben bisher verlaufen ist.
Was bedeutet für Sie persönlich Glück?
Zufriedenheit, Gesundheit, eingebettet in eine Familie und einen guten Freundeskreis zu sein.
Gibt es etwas, das Sie schon immer ausprobieren wollten, wofür Sie aber bis jetzt noch keine Gelegenheit hatten?
Wenn sich die Gelegenheit ergibt – mit zunehmendem Alter meiner Kinder – würde mir spontan eine längere Reise nach Australien und Neuseeland gemeinsam mit meiner Familie einfallen.
Sie können EIN globales Problem lösen – welches wäre das?
Den Egoismus der Menschheit abschaffen für mehr Zusammenhalt.
