Herr Holler, Sie verantworten seit mehr als 11 Jahren als Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH die Bereiche Projektentwicklung, Baumanagement, Vertrieb und Akquisition in Österreich – welche Ziele haben Sie sich für den nächsten Jahre gesetzt?
Die vergangenen 10 Jahre waren neben vielfältigen Herausforderungen auch von vielen Chancen und positiven Entwicklungen geprägt. Ich bin unglaublich stolz auf die zahlreichen Projekte, die ich mit meinem Team umsetzen durfte, und die vielen Meilensteine, die wir erreicht haben. Ich blicke voller Tatendrang und mit vielen neuen Ideen in die Zukunft.
Mein Ziel ist es, mit der Projektentwicklung wieder da anzuknüpfen, wo wir 2022 stehengeblieben sind: bei einem Rekord an Wohnungen im Bau und in der Planung – daran arbeiten wir bereits intensiv. Zudem steht der weitere Ausbau des Digitalisierungsgrades im Unternehmen weit oben auf meiner Agenda.
Es werden in Österreich so wenige Wohnungen gebaut wie schon lange nicht mehr. Laut Daten der Statistik Austria bewegt sich die Zahl der Baubewilligungen auf dem Niveau von vor 15 Jahren. Wie kam es dazu und wird dies die Preise auf dem Wohnungsmarkt nicht weiter nach oben treiben?
Das deckt sich mit meinen Zahlen und Beobachtungen. In den letzten zwei Jahren wurde aufgrund der gestiegenen Kosten und der multiplen Krisen, mit denen die Immobilienbranche konfrontiert war, so wenig gebaut wie noch nie. Das bereitet mir ehrlich gesagt große Sorgen, denn in Anbetracht des gestiegenen Wohnungsbedarfs steuern wir unweigerlich auf einen enormen Engpass bzw. Nachfrageüberhang zu, der sich unweigerlich auch auf die weitere Entwicklung der Wohnkosten auswirken wird.
Während wir sicher genug aufgestellt und wieder zu einer offensiven Entwicklungsstrategie zurückgekehrt sind, stecken zahlreiche große und kleinere Immobilienentwickler:innen in ernsten wirtschaftlichen Schwierigkeiten.
Viele grundsätzlich wirtschaftlich attraktive Projekte können derzeit daher nicht gestartet werden und damit wird die Zahl der Projektstarts branchenweit auf sehr niedrigem Niveau bleiben und im schlimmsten Fall sogar noch etwas weiter sinken.
Welche wesentlichen Faktoren führen Ihrer Meinung nach zur derzeitigen Flaute im Wohnbau, gerade im Bereich freifinanzierter Mietprojekte?
Kurz gesagt: Stark gestiegene Baukosten, deutlich höhere Zinsen und strenge Richtlinien zur Kreditvergabe.
Zudem sind auch die Auswirkungen der vorübergehenden Baustopps der vergangenen beiden Jahre und die dadurch bedingten deutlich rückläufigen Fertigstellungen noch immer spürbar: 2024 gab es in Wien einen Rückgang von knapp 25 % bei fertiggestellten Mietwohnungen und auch 2025 ist mit einer weiteren Verschärfung dieses Trends zu rechnen, womit das Neubauangebot in diesem Segment auf ein historisches Tief sinken wird.
Auch leistbares Wohnen ist derzeit in aller Munde. Einstweilen sind es nicht mehr ein Drittel, sondern fast die Hälfte des Einkommens, das im Schnitt für Wohnraum aufgebracht werden muss. Welche Schritte würde die BUWOG Group GmbH, die als Bauträger immer für bezahlbaren Wohnraum eintrat, setzen, um vor allem Mietwohnraum wieder leistbarer zu gestalten?
Gerade als privater Wohnbauträger sehe ich es als Teil unserer Verantwortung gegenüber der Gesellschaft, Wohnraum für alle zu entwickeln. Die BUWOG deckt daher seit Jahrzehnten ein breites Spektrum der Projektentwicklung ab und verfolgt den Anspruch, qualitätsvolle und hochwertige Wohnimmobilien für verschiedene Bevölkerungsgruppen anzubieten.
Das Stichwort dabei lautet „Mischobjekte“, also Projekte, die sowohl freifinanziertes als auch gefördertes Wohnen vereinen. Am besten lässt sich dies, auch im Hinblick auf die Rentabilität für private Bauträger, bei großvolumigen Entwicklungen umsetzen. Da sind wir wieder bei den aktuell anhaltenden Herausforderungen:
Um leistbaren Wohnraum entwickeln zu können, muss generell das Wohnbauvolumen steigen. Ein Schulterschluss von Politik, privaten und gemeinnützigen Bauträgern könnte ein Lösungsansatz sein, denn allein wird niemand das Problem lösen können. Wir sind bereit, mit der Regierung und anderen Bauträgern in den Dialog zu treten, um neue, zielführende Wege für mehr Leistbarkeit am Wohnungsmarkt zu finden. Die Politik kann meiner Ansicht nach an den richtigen Schrauben drehen, um einerseits die Entwicklung von neuem Wohnraum voranzutreiben und damit gleichzeitig auch zu einer Entspannung der Preissituation beitragen.
Die Lage wurde auch aufgrund der langanhaltenden hohen Inflation, für die „Mittelschicht“ immer schwieriger (Stichwort Kaufkraftverlust). Die Umverteilungsdebatte gewinnt wieder an Schwung. Was halten Sie von Ideen wie Leerstandsabgabe oder höherer Grundsteuer?
Für ein wirtschaftlich agierendes Unternehmen stellt Leerstand in der Regel keine sinnvolle Option dar. Wir bei der BUWOG wollen unsere Wohnungen vermieten bzw. verkaufen. Leerstand bedeutet für uns neben dem Mietzinsentgang auch einen enormen organisatorischen und finanziellen Aufwand durch die notwendige Leerstandsbetreuung.
Aus unternehmerischer Sicht ist auch eine höhere Grundsteuer kritisch zu sehen. Sie verursacht steigende Kosten, die entweder zu geringeren Renditen führen und damit Investitionen in die betreffenden Immobilien bremsen, oder auf die Mieter:innen umgelegt werden müssen.
Zumindest die Finanzierung von Bauvorhaben wird auf dem aktuellen Zinsniveau und mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung etwas einfacher. Wie entwickelt sich aktuell die Nachfrage nach Wohnbaukrediten, und welche finanziellen Rahmenbedingungen beeinflussen diese Entwicklung?
Die Nachfrage nach Wohnbaukrediten zeigt seit einigen Monaten einen moderaten Anstieg. Diese Entwicklung wird vor allem von günstigeren Rahmenbedingungen auf Zinsseite begünstigt. Sinkende Zinssätze bei gleichzeitig weitgehend stabilen Immobilienpreisen führen dazu, dass die Rückzahlung von Wohnbaukrediten für Haushalte wieder leistbarer wird.
Ein zusätzlicher Effekt könnte sich durch das bevorstehende Auslaufen der KIM-Verordnung ergeben, wie stark sich das auswirkt, ist jedoch noch schwer abschätzbar.
Sehen Sie einen direkten Zusammenhang zwischen der derzeitigen Kreditnachfrage und dem Investitionsverhalten im Wohnbau?
Grundsätzlich kann, aufgrund der Nachfrage nach Wohnbaukrediten, ein gewisser Schluss auf die aktuelle Immobiliennachfrage gezogen werden. Diese Nachfrage und deren prognostizierte Entwicklung geben der Immobilienwirtschaft höhere Planungssicherheit für zukünftige Projekte.
Ein direkter Zusammenhang mit dem Investitionsverhalten im Wohnbau lässt sich jedoch nur unter Berücksichtigung der allgemeinen Kostenentwicklung – Stichwort Baupreisindex – herstellen. Dessen starker Anstieg, während der Covid-Krise, kombiniert mit dem ungünstigen Zinsumfeld, hat in den vergangenen Jahren die Bereitschaft zur Realisierung neuer Projekte deutlich gebremst.
Seit Mitte letzten Jahres zeigt der oben genannte Index eine Stagnation, die potenziell neue Impulse setzen könnte und damit auch die Umsetzung neuer Bauprojekte wieder wahrscheinlicher macht.
Inwiefern wirken sich politische und regulatorische Rahmenbedingungen auf den Wohnbau und die Kreditvergabe aus?
Wie man an der KIM-Verordnung gesehen hat, hängt alles zusammen. Strengere Regulatorien wirken sich auf die Kreditvergaben aus, diese führen wiederum zu rückläufigen Wohnungskäufen, was sich wiederum negativ auf den Wohnbau auswirkt. Mit der scheinbaren Lösung eines „Problems“ öffnet man also die Tür zu einem anderen.
Themenwechsel: Herr Holler, Ende 2024 entschloss sich die BUWOG eine Investitionsoffensive für den Bereich Neubau zu starten. Insgesamt wurde für Bauprojekte ein Investitionsvolumen von rund 229 Millionen Euro mobilisiert. Wie lautet, nach ungefähr einem halben Jahr, die erste Bilanz?
Die angesprochene Investitionsoffensive war der erste Schritt und mittlerweile können wir mit unserem Projekt MY.TURN einen weiteren geplanten Baustart verkünden.
Uns ist wichtig, auch unter herausfordernden Marktbedingungen die Wohnraumversorgung sicherzustellen und gleichzeitig Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft zu übernehmen. Die Rückkehr zu großen Neubauprojekten zeigt, dass die BUWOG auch in turbulenten Zeiten resilient ist, langfristig plant und ein starker Partner für die Zukunft ist.
Ich bin stolz auf unser gesamtes Team für sein Durchhaltevermögen in den vergangenen zwei Jahren und für das, was in der Zwischenzeit von jedem und jeder Einzelnen geleistet wurde – das wird jetzt, mit der Realisierung unserer Neubauprojekte, endlich auch sichtbar.
Mit der „Verwalterei“, „Maklerei“ und „Handwerkerei“ hat man, Anfang dieses Jahres, ebenso das Angebot für Drittkund:innen erweitert. An wen speziell richtet sich das neue Angebot und warum hat man sich für diesen Weg entschieden?
Die Weiterentwicklung und Erweiterung unseres über Jahrzehnte erfolgreich etablierten Geschäftsmodells war die logische Konsequenz, um einerseits auf veränderte Marktbedingungen zu reagieren und andererseits unsere Rolle als Komplettanbieter am österreichischen Wohnimmobilienmarkt zu festigen.
Die BUWOG verfügt hierzulande über mehr als 21.000 Bestandseinheiten und ist in Summe für rund 55.000 Verwaltungseinheiten verantwortlich – damit geht eine Menge Know-how und Erfahrung einher.
Das neue Angebot richtet sich speziell an z.B. institutionelle Investor:innen und große Privateigentümer:innen aber auch an Privatanleger:innen mit ein oder mehreren eigenen Bestandsobjekten, die von der Professionalität und Kompetenz unseres Teams profitieren.
Welche innovativen Projekte oder Ansätze entwickelt die BUWOG, um auf die sich wandelnden Marktbedingungen im Wohnbau zu reagieren?
Hier fallen mir spontan zwei Punkte ein:
Erstens der serielle Holzbau und digitale Betrieb von Wohngebäuden. Angesichts dessen, dass ein beachtlicher Prozentsatz der CO2-Emissionen aus dem Bau und Betrieb von Gebäuden stammt, bietet serieller Holzbau massives Einsparungspotenzial. Unsere Kooperation mit der GROPYUS AG trägt dazu bei, Ressourcenschonung und Leistbarkeit im Wohnbau noch besser zu verbinden. In diesem Zusammenhang arbeiten wir gemeinsam an einer Steigerung der Kreislauffähigkeit der Konstruktionen und Bauprodukte sowie an der Einführung von Materialpässen für neue Gebäude. In Deutschland sind bereits zwei konkrete Projekte in Planung, in Österreich starten im Sommer die Bauarbeiten für ein gemeinsames Projekt. Darüber hinaus befindet sich eine sehr konkrete Pipeline in Vorbereitung, so dass möglichst zeitnah noch weitere Projekte in dieser Richtung umgesetzt und weitere Lösungen im systemischen und modularen Holzbau realisiert werden.
Zweitens achten wir als größter privater Komplettanbieter stets darauf, für möglichst alle Wohnbedürfnisse ein optimal passendes und zeitgemäßes Angebot zur Verfügung zu stellen. Ein aktuelles Vorzeigebeispiel ist hier das BUWOG-Projekt DECK ZEHN. Abgesehen davon, dass es unsere hohen BUWOG-Standards in puncto Lage, Qualität und Nachhaltigkeit erfüllt, freuen wir uns, mit DECK ZEHN Wohnraum entwickelt zu haben, der durch vielfältige Allgemeinflächen, wie etwa einem Shared-Office-Space, erweitert werden kann und damit den neuen Wohnanforderungen gerecht wird.
Welche Rolle spielt die Digitalisierung in Ihren Prozessen – von der Planung bis zur Kundenakquise – und wie verändert sie den Immobilienmarkt insgesamt?
Für die BUWOG hat Digitalisierung einen sehr hohen Stellenwert, daher werden kontinuierlich entsprechende Maßnahmen gesetzt, um dieses Themenfeld weiter zu erschließen.
Das Implementieren von digitalen Tools fängt bei uns in der Projektentwicklung schon bei der Idee an und zieht sich wie ein roter Faden von der Planung über die Entwicklung bis hin zur Fertigstellung und späteren Bewirtschaftung. So bildet etwa eine Digital Roadmap den gesamten Prozess einer Immobilie digital ab, wodurch in den Bereichen Customer Journey und Klimaschutz noch vorhandene Potenziale aufgezeigt und in Folge ausgeschöpft werden können.
Auch im Immobilienmanagement setzten wir auf Digitalisierung. Hier sehen wir etwa die große Chance, mit Dienstleistungen aller Art zur Verbesserung des Kundenservices beizutragen. Abgesehen davon, dass wir bereits bestehende Tools wie unsere Kunden-App oder das digitale Schlüsselmanagement kontinuierlich weiterentwickeln, prüfen wir, wie sich etwa künstliche Intelligenz in unseren Arbeitsablauf einbinden lässt, um weitere Mehrwerte für unsere Kund:innen und Vorteile für unsere Mitarbeiter:innen zu erzielen – Ziel ist es, eine Win-Win-Situation zu schaffen.
Abschließend, welches Fazit ziehen Sie aus den aktuellen Entwicklungen, und welche Empfehlungen würden Sie anderen Akteuren im Immobiliensektor aber auch der Politik mit auf den Weg geben?
Trotz aller Hürden bietet der Wohnungsmarkt in Österreich nach wie vor viel Potenzial für Entwickler:innen. Für 2025 und auch für die kommenden Jahre erwarten wir nicht nur eine anhaltend starke Nachfrage, sondern endlich auch wieder eine verstärkte Bautätigkeit in Österreich.
Dennoch muss der über die vergangenen Jahre angestaute Nachfrageüberhang bewältigt werden, das heißt, um den hohen Wohnungsbedarf decken zu können, muss so rasch wie möglich wieder mehr produziert werden. Dazu braucht es u.a. dringend eine Beschleunigung von Prozessen.
Konkret bedeutet das: Wir brauchen politische und wirtschaftliche Incentives, wir brauchen schnellere Flächenwidmungen, wir brauchen ein klares Bekenntnis zu Systemwidmungen, und wir brauchen schnellere Bewilligungsverfahren. Hinzu kommt, dass die Förderrichtlinien im Sinne der Nachhaltigkeit und Leistbarkeit überdacht werden müssen.
Herr Holler, wir möchten Sie gerne auch als Privatperson etwas näher kennenlernen – daher noch ein paar persönliche Fragen:
Wie sieht Ihr typischer Tagesablauf aus? Was gehört zu Ihren Hauptaufgaben?
Zurzeit reise ich beruflich recht viel, da bin ich dann typischerweise viel im Flieger unterwegs zu unseren diversen Standorten.
Generell würde ich meinen Arbeitsalltag als sehr abwechslungsreich und spannend beschreiben. Neben projektbezogenen Aufgaben wie der strategischen Steuerung unserer laufenden und geplanten Projekte oder der Akquise neuer Entwicklungsmöglichkeiten, gehören auch viele Meetings, das Ausarbeiten von Strategien und die Führung meines Teams zu den wichtigsten Punkten.
Gibt es etwas, das Sie schon immer ausprobieren wollten, sich bisher aber nicht getraut haben?
Ich wollte schon immer einmal in die Arktis reisen. Der Grund, warum ich es bisher noch nicht geschafft habe, ist aber wohl eher Zeitmangel als fehlender Mut.
Mit welcher Person, aus der Gegenwart oder Vergangenheit, würden Sie gerne einen Tag verbringen?
Aus aktuellem Anlass würde ich gerne einen Tag mit Donald Trump verbringen, um aus erster Hand zu verstehen, wie er tatsächlich denkt und handelt bzw. tickt.
Worüber haben Sie zuletzt gelacht?
Meine 2-jährige Tochter hat mir kürzlich eine sehr amüsante Geschichte erzählt, ich glaube es war ihr erster Witz.
Sie können EIN globales Problem lösen – welches wäre das?
Auch wenn es abgedroschen klingt, aber wenn ich ein Problem lösen könnte, wäre es sicherlich, sofort alle Kriege auf der Welt zu beenden.
Herr Holler, wir wünschen Ihnen viel Erfolg für die Zukunft und herzlichen Dank für das Interview.
Danke Ihnen.
