Dem heimischen Immobilienmarkt machten seit 2022 etliche Herausforderungen zu schaffen. Wird es 2025 wieder besser in der Immobilienwirtschaft? Die Antwort ist schwierig. Auf der einen Seite scheint sich doch einiges zu bewegen, auf der anderen Seite bereiten die geopolitische Lage und die Wirtschaft generell Kopfzerbrechen.
„Vor einem Jahr hat man in der Branche gehofft, dass 2024 alles wieder gut wird und wir spätestens 2025 wieder voll durchstarten. Die Realität hat uns allerdings eingeholt“, analysiert Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult.
Anton Bondi sieht auch weiterhin ein schwieriges Marktumfeld: „Die kumulierenden Krisen in der Industrie und die grundsätzlich pessimistische Einstellung der Wirtschaft wird sich noch in das Jahr 2025 hineinziehen.
Dennoch ist der Experte optimistisch, dass 2025 das Jahr sein wird, in dem sich die gesamte Wirtschaft wieder beruhigen und erholen wird.
Eine Spur weiter in der Zukunft sieht Gerald Beck, Geschäftsführer der ARE Austrian Real Estate, den Zeitpunkt: „Ich gehe davon aus, dass 2025 noch ein schwieriges Jahr wird, 2026 werden wir den Silberstreifen am Horizont wieder sehen.“
Der Markt bewegt sich doch
„Alle Assetklassen, für die es einen fundamentalen Bedarf gibt und die operativ gut funktionieren sind gefragt. Jedes Produkt, das Cashflow liefert hat einen Vorteil und da findet man auch die Investoren“, fasst Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting den Gewerbeimmobilienmarkt zusammen.
Wiewohl es weniger Interessenten gibt als in der Vergangenheit, weil auch die Finanzierungsquellen schwerer verfügbar sind.
„Von den Preisen, wie wir sie bis Februar 2022 hatten, wird man sich allerdings verabschieden müssen“, ergänzt Franz Pöltl.
Es zeigt sich aber: „Käufer und Verkäufer haben vermehrt zueinander gefunden. Die Wende im Marktzyklus ist erreicht. Wir rechnen mit einem anhaltenden Trend“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE.
Auf Verkäuferseite standen 2024 überwiegend institutionelle Investoren, insbesondere Immobilienfonds, die sich von Objekten im Wert von über 1,2 Milliarden Euro getrennt haben. Auf Käuferseite dominieren private Personen und Immobiliengesellschaften, die zusammen für 1,8 Milliarden Euro angekauft haben. Internationale Investoren bleiben vorerst zurückhaltend. Das Geschehen konzentriert sich sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite mit jeweils über 80 Prozent Marktanteil auf inländische Player.
Projektentwicklungen starten langsam
Stefan Wernhart, Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien, stellt fest, dass „sich die Stimmung aufhellt – es zeigt sich das Interesse, sich mit neuen Gewerbeprojekten auseinanderzusetzen.“ Er erwartet daher für 2025 Konstellationen, „in denen wieder Projekte auf die Beine gestellt werden können.“
Die Anzeichen mehren sich, dass sich wieder Businesspläne für Projekte aufsetzen lassen, die sich am Markt zu vernünftigen Preisen positionieren lassen – sowohl bei Miete als auch bei Kauf.
Window of opportunity
„Die sinkenden Zinsen und der Wegfall der KIM-Verordnung versprechen – gerade auch auf psychologischer Ebene – mehr Dynamik und Entscheidungsfreude“, meint Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG über den Wohnungsmarkt.
Für diejenigen, die sich derzeit mit oder ohne Finanzierung einen Kauf leisten können, für die bietet sich bis Mitte des Jahres noch ein „Window of opportunity“, auf einem entspannten Markt Eigentum zu erwerben. Es ist zu erwarten, dass ab Juni durch die Lockerung der KIM-Verordnung wieder mehr Käuferinnen und Käufer Eigentumswohnungen suchen werden.
Mit stabilen Preisen und einer wachsenden Nachfrage in den gefragtesten Lagen blickt der Wohnimmobilienmarkt optimistisch auf eine anhaltend positive Entwicklung. Besonders zentrale Lagen und Premium-Standorte wie Wien, Tirol und Salzburg profitieren von einer positiven Preis- und Nachfrageentwicklung. Gleichzeitig bieten Regionen wie die Steiermark weiterhin attraktive Einstiegsmöglichkeiten für KäuferInnen.
Stabilität und Premium-Preise in Wien
„Trotz der Herausforderungen der letzten Jahre beobachten wir in der Millionenstadt eine zunehmende Nachfrage nach hochwertigen Objekten und eine klare Stabilisierung im Markt für Eigentumswohnungen“, erklärt Roland Schatz, Head of Sales bei Engel & Völkers Wien.
Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt derzeit bei rund 6.200 EUR/m2. Besonders in den inneren Bezirken und Top-Lagen bleibt die Nachfrage stark – der Ausblick für 2025 verspricht eine Fortsetzung. Auch der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt Anzeichen der Erholung. Die zentral gelegenen Immobilien weisen eine stabile Preisentwicklung auf und bleiben bei KäuferInnen weiter begehrt.
Attraktivität der Alpenregion Tirol ungebrochen
„Die Talsohle ist durchschritten, und wir sahen 2024 eine steigende Transaktionszahl“, konstatiert Florian Hofer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Tirol.
Tirol bleibt einer der gefragtesten Immobilienstandorte in Österreich. Der mittlere Verkaufspreis für Eigentumswohnungen beträgt aktuell 5.800 EUR/m², in Innsbruck sogar 6.500 EUR/m². Kitzbühel bleibt auch 2025 Spitzenreiter und zieht weiterhin PremiumkäuferInnen aus dem In- und Ausland an. Zell am See gewinnt ebenfalls an Beliebtheit, vor allem bei internationalen KäuferInnen, die nach flexiblen Vermietungsmöglichkeiten in naturnaher Umgebung suchen.
Salzburg: Premium-Standort mit stabilen Preisen
„Die hohe Nachfrage nach hochwertigen Einfamilienhäusern, besonders in den begehrten Lagen rund um Salzburg, unterstreicht die Attraktivität der Region“, erläutert Mark Hüsges, Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg.
Für 2025 wird eine weiterhin stabile Entwicklung erwartet. Salzburgs Immobilienmarkt zeigt sich trotz leichter Rückgänge stabil. Die durchschnittlichen Verkaufspreise für Eigentumswohnungen liegen bei rund 5.500 EUR/m².
Potenzial in der Steiermark
„Die verbesserte Zinssituation bringt wieder mehr KaufinteressentInnen auf den Markt“, erklärt Jurica Puljic, Geschäftsführer von Engel & Völkers Steiermark.
Der steirische Immobilienmarkt verzeichnet Erholungsanzeichen. Mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 3.000 EUR/m² bleibt die Steiermark im österreichweiten Vergleich preislich attraktiv. Besonders Graz zeigt mit einem mittleren Verkaufspreis von 3.367 EUR/m² eine positive Dynamik. Mikrolage und Energieeffizienz spielen dabei eine zunehmend wichtige Rolle.
Fazit
Das Zinsniveau hat sich langfristig stabilisiert, die erwarteten Zinssenkungen der EZB sind eingepreist und entfalten nur mehr kosmetische Wirkung.
„Das Jetzt bleibt das neue Normal. Damit kann ein Immobilienmarkt langfristig sehr gut funktionieren“, erörtert Wolfgang Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg&Partner, abschließend.
Autor: Walter Senk
