Herr Ehlmaier, Sie leiten seit 25 Jahren, davon fünfzehn Jahre als Geschäftsführender Gesellschafter, die EHL Immobilien GmbH in Wien. Unter ihrer Ägide wurde das Leistungsspektrum der Gruppe sukzessive erweitert. Anfänglich war das Kerngeschäft die Immobilienvermittlung – hinzugekommen sind Dienstleistungen wie Bewertung und Verwaltung. Sie selbst haben einmal gesagt, dass die EHL-Gruppe „ein Komplettanbieter für alle Dienstleistungen während des Lebenszyklus einer Immobilie“ sei. Welche unmittelbaren, aber auch langfristigen Ziele haben Sie sich für die kommenden Jahre gesetzt?
Nachdem wir das Marktumfeld nicht beeinflussen können, ist unser kurz-, mittel- und langfristiges Ziel für unsere Kunden erster Ansprechpartner in allen Belangen rund um die Immobilie zu sein. Egal, ob es um die Vermietung, den Verkauf oder die Bewertung einer Immobilie geht.
Sie haben in Wien Handelswissenschaften studiert und traten bereits 1994 in die Constantia-Privatbank-Tochter CPB Immobilientreuhand GmbH ein. 1999 übertrug man Ihnen die Geschäftsführung und 2009 kam es zum Management-Buy-out sowie zur Umbenennung in EHL. Sie sind bekannt für ihre Handschlagqualität, Ehrlichkeit und ihre unglaubliche fachliche Kompetenz. Gab es bestimmte Ihnen in Erinnerung gebliebene Erfahrungen aus ihrer beruflichen Anfangszeit, die Ihnen, retrospektiv betrachtet, speziell geholfen haben, um in solch einer verantwortungsvollen Führungsposition zu bestehen?
Meine ehemaligen Vorgesetzten haben mich als sehr interessierte, fleißige und zielstrebige Persönlichkeit kennengelernt und gaben mir in meinen ersten Berufsjahren auch die Möglichkeit zur fachlichen Weiterbildung, was in den 90er Jahren noch nicht so weit verbreitet war.
Jene Kunden, die mich bereits in den ersten Jahren kennengelernt haben, erkannten schnell, dass ich stets für sie da war und rund um die Uhr beratend zur Verfügung stand. Diese Erwartungshaltung war und ist auch heute in der Immobilienbranche nicht selbstverständlich.
Erst vor kurzem sind Sie von der größten Immobilienmesse Europas, MIPIM, die in Cannes über die Bühne gegangen ist, zurückgekehrt. Aus redaktionellen Kreisen hörte man, dass internationale Investor:innen eher auf den richtigen Moment warten (Leitzinssenkungen) und noch Vorsicht und Zurückhaltungen das Momentum bestimmt. Welche Eindrücke hatten Sie von der Messe und gibt es Aspekte, die Ihnen besonders in Erinnerung geblieben sind?
Die Stimmung auf der MIPIM war heuer von einer Mischung aus Vorsicht und Zuversicht geprägt, die die aktuelle Gemütslage der nationalen und internationalen Investor:innen widerspiegelt. Während einige Marktteilnehmer noch zögerlich agieren und auf den richtigen Zeitpunkt, möglicherweise begleitet von Leitzinssenkungen, warten, stehen viele andere Investoren bereits wieder in den Startlöchern und zeigen sich optimistisch und zuversichtlich.
Einerseits bleiben die Finanzierungsmodalitäten auch zwei Jahre nach Beginn der Konjunkturkrise herausfordernd, andererseits werden erste Leitzinssenkungen im Jahresverlauf erwartet und in einigen Ländern zeichnet sich bereits eine Konjunkturerholung ab. Diese Entwicklungen lassen darauf hoffen, dass der Tiefpunkt bald erreicht ist und die Märkte sich 2025 wieder erholen werden.
Besonders im Fokus stand die Problematik der Büroimmobilien, wo hochpreisige Liegenschaften gefragter sind, denn je. Allerdings haben weniger gut etablierte Lagen mit Leerständen zu kämpfen. Ebenso befindet sich der Wohnimmobilienmarkt, aufgrund demografischer Entwicklungen, in einem Transformationsprozess. Ist dies, ihrer Meinung nach, schon ein Ausblick in die Zukunft – nach dem Prinzip „luxury or nothing“ – oder in welche Richtung wird sich der Markt Ihrer Meinung nach entwickeln?
Ganz klar ist weiterhin Trend, dass der Fokus auf qualitativ hochwertige und nachhaltige Objekte gelegt wird. Jene Objekte und Entwickler, die derartige Projekte realisieren, die zudem noch gut angebunden sind, werden sich einer sehr starken Nachfrage erfreuen.
Aufgrund des geringeren Fertigstellungsvolumens, speziell in sehr guten Bürolagen, erkennen wir aktuell einen Nachfrageüberhang bonitätsstarker Mietinteressenten, die kurzfristig nicht bedient werden können. Immobilien in weniger nachgefragten Lagen oder Objekte, die nicht dem neuesten Stand der Technik entsprechen bzw. nicht nachhaltig sind, werden in Zukunft noch schwieriger zu vermarkten sein und auch mit niedrigen Preisansätzen kaum zu verwerten sein.
Schon dieses Jahr wird die Wohnbauleistung zurückgehen. Vor allem der freifinanzierte Neubau ist davon betroffen und wird sich in den kommenden Jahren auf niedrigem Niveau einpendeln. Damit dürfte klar sein, dass die Preise weiter steigen werden. Gleichzeitig stehen, laut Statistik Austria, rund 650.000 der insgesamt 4,9 Mio. Wohnungen in Österreich leer – das ist fast jede siebte Wohnung. Welche Lösungsansätze gibt es hier und ist weiterer Wohnungsbau tatsächlich der Weisheit letzter Schluss?
Um leerstehende Wohnungen für den Mietmarkt verfügbar zu machen, ist vor allem eine wirtschaftlich attraktive Perspektive für den Eigentümer einer der wichtigsten Faktoren. Neben den einmaligen Errichtungs- bzw. Anschaffungskosten, werden auch laufende Ausgaben für Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen berücksichtigt, die unter anderem durch die Nutzung der Immobilie entstehen.
Für diese Kosten kommt in der Regel der Eigentümer auf. Wenn nun auch noch der Mietzins aufgrund einer alten Rechtsprechung gedeckelt ist, wie beispielsweise bei Altbauten (in Wien um ca. 60% unter der durchschnittlichen Miete im Neubau), fehlen jegliche Vermietungsanreize.
Es ist daher dringend notwendig alte Gesetze zu novellieren, denn aufgrund der allgemeinen Bauflaute wird es künftig umso wichtiger sein, dass auch Bestandsimmobilien dem Mietmarkt zugänglich gemacht werden, um den drohenden Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Die oft diskutierte Leerstandsabgabe bietet in meinen Augen keine Lösung, sondern würde vielmehr dazu führen, dass sich die Lage nur noch weiter verschärft.
Leistbares Wohnen ist derzeit in aller Munde. Einstweilen sind es nicht mehr ein Drittel, sondern fast die Hälfte des Einkommens, das im Schnitt für Wohnraum aufgebracht werden muss. Welche Schritte würden Sie setzen, um vor allem Mietwohnraum wieder leistbarer zu gestalten?
Die Errichtungskosten einer Immobilie sind schlussendlich ausschlaggebend für die spätere Miet- und Kaufpreisegestaltung. Ein Anteil entfällt dabei auf die Baukosten, die über die letzten Jahre aufgrund der Materialengpässe gestiegen sind. Auch wenn nun die Rohstoffpreise trotz der Inflation erfreulicherweise wieder leicht zurückgegangen sind, sind hingegen die Energie- samt Lohnkosten der Baufachleute gestiegen.
Eine weitere Kostenkomponente liegt in den Grundstückspreisen: Da vor allem in Ballungszentren Flächenreserven meist rar sind, sind die Preise auch hier nicht sehr variabel. Hinzu kommt, dass die gestiegenen Zinsen zu Mehrkosten bei Projektfinanzierungen führen, was sich vor allem bei Widmungs- und Baubewilligungsverfahren, die sich in einigen Fällen über einige Monate oder gar Jahre erstrecken, zusätzlich verteuernd auswirkt.
Dass sich gewisse Kosten bei der Errichtung von Gebäuden erhöhen, ist schier unvermeidbar. Daher ist das mit 01. April 2024 in Kraft getretene Bau- und Wohnpaket ein erster wichtiger Schritt zur Förderung der Errichtung neuer Wohngebäude, die dem Zweck des leistbaren Wohnens dienen sollen. Darüber hinaus wird das Budget geförderter Darlehen für den Erwerb von Eigentumswohnungen erhöht und die Grundbuchseintragungsgebühr bei einer Hauptwohnsitzmeldung entfällt.
Wo es jedoch noch zusätzlichen Handlungsspielraum gibt, ist einerseits bei der Geschwindigkeit von Widmungs- und Baugenehmigungsverfahren sowie bei steuerlichen Erleichterungen, beispielsweise bei der Umsatz- bzw. Grunderwerbssteuer, und einer Ausweitung von Subjektförderpaketen.
Die Urbanisierung geht ebenso unaufhaltsam voran. Vor allem die jüngere Generation zieht es in den städtischen Raum und aufgrund der teilweise exorbitanten Mieten auch in den sogenannten „Speckgürtel“. Dadurch steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Städten. Gleichzeitig investieren vermögende Personen, ihr Geld in Stadtimmobilien, wodurch die Preise noch mehr steigen. Welche Folgen hat dies für Menschen mit niedrigerem Einkommen und welche Lösungsansätze gibt es hierfür?
Selbstverständlich bedeutet eine hohe Nachfrage, bei einer zugleich anhaltenden Bauflaute, eine Verknappung des Immobilienangebots und damit steigende Preise. Wien wächst jährlich in Durschnitt um ca. 19.000 Einwohner, wodurch auch der Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum wächst.
Dieser Bedarf wird nicht durch Leerstände in Bestandsliegenschaften gedeckt werden können, sondern nur durch Errichtung neuer Wohngebäude. Die Stadt Wien, als ein großer Liegenschaftseigentümer und Vermieter, wird die Nachfrage auch künftig nicht allein stillen können. Freifinanzierter Wohnbau und Investition von privatem Kapital in den Markt sind daher essenziell, damit weiterhin neue Liegenschaften gebaut werden und kein Wohnungsmangel eintritt.
Die Lage wird, auch nach der Coronakrise und der langanhaltenden hohen Inflation, für die „Mittelschicht“ immer schwieriger. Dies zeigt sich vor allem am Verlust der Kaufkraft. Die Umverteilungsdebatte gewinnt wieder an Schwung. Was halten Sie von Ideen wie Leerstandsabgabe, höherer Grundsteuer oder Erbschaftssteuer?
Da die Grundsteuer über die Betriebskosten anteilig an Mieter weiterverrechnet werden kann, würde dies nur zu einer weiteren Mieterhöhung führen. Eine Erbschaftsbesteuerung käme einer Doppelbesteuerung gleich und würde meiner Meinung nach eine Vermögensaufteilung auf anderem Wege auslösen.
In den kommenden Jahren wird das Thema Nachhaltigkeit aber auch der Fachkräftemangel die Immobilienbranche stark beeinflussen. Strukturelle Anpassungen aber auch hohe Investitionen sind zu erwarten. Inwiefern wird sich das auf das ohnehin volatile Marktumfeld auswirken?
Das Thema Nachhaltigkeit hat über die letzten Jahre einen großen Stellenwert eingenommen, sodass Wohnungssuchende im Eigentums-, aber auch im Mietsegment vermehrt die Heizungsart, erneuerbare Energiequellen und den daraus resultierenden Energiebedarf sowie -kosten hinterfragen. Vor allem die Kostentransparenz über etwaige Einsparungspotenziale der laufenden Kosten, aber auch zukünftige Investitionen, sind Gründe hierfür.
Welche Top-Green-Trends werden sich, Ihrer Meinung nach, am Immobilienmarkt durchsetzen und welche nicht?
Neben der Gebäudezertifizierung, gemäß der Grundsätze nach der EU-Taxonomie, werden bei Neuerrichtungen immer mehr nachhaltige Baustoffe verwendet werden, um den Co2-Fußabdruck zu reduzieren. Bestandsimmobilien werden saniert und vermehrt zu nachhaltigen und energieeffizienten Gebäuden umgeplant.
Auch die Umwidmung bereits bebauter Liegenschaften mit Umnutzungskonzepten wird künftig noch wichtiger werden, um bereits bebaute Flächen zu attraktiveren und weiteren Flächenversiegelungen entgegenzuwirken. In der neuen Wiener Bauordnung ist sogar bereits die Entsiegelung bebauter Flächen verankert, damit in historisch gewachsenen dicht verbauten Siedlungsgebieten auch wieder Grünoasen entstehen.
Gibt es Projekte bei EHL im innovativ nachhaltigen Bereich über die Sie uns berichten können?
Im Bürobereich verzeichnen wir seit 2-3 Jahren eine sehr intensive Qualitäts- und Nachhaltigkeitsoffensive. Die meisten Unternehmen legen bei der Suche nach einem neuen Standort ihren Fokus auf hochwertig ausgestattete Flächen. Projektentwickler setzen daher weiterhin auf die Planung und Realisierung besonders nachhaltiger und hochwertiger Büroimmobilien.
So gelangen heuer z.B. das markante Refurbishment FRANCIS im Althan Quartier (ca. 47.700 m²), das innovative Projekt DOCKS (ca. 9.000 m²) und das besonders nachhaltige ROBIN Seestadt (ca. 10.000 m²) in Aspern zur Fertigstellung. 2025 wird dann das LeopoldQuartier in Holzhybridbauweise fertiggestellt. Dieses Projekt gilt als DAS Musterbeispiel für nachhaltiges und innovatives Bauen.
Wir haben 2022 erstmalig unseren Nachhaltigkeitsbericht freiwillig veröffentlicht, da wir überzeugt sind, dass Nachhaltigkeit keinesfalls ein Thema der Zukunft, sondern der Gegenwart ist. Daher werden wir unsere definierten Nachhaltigkeitsziele unseren aktuellen Kennzahlen gegenüberstellen, uns neu ausrichten und im Zuge dessen in Kürze einen neuen Bericht veröffentlichen.
Der Fachkräftemangel ist ebenso ein Thema, welches nun auch zusehends die Immobilienbranche betrifft. Altkanzler Helmut Schmidt meinte einst auf die Feststellung, dass die Wirtschaft Fachkräfte braucht: „Dann sollen sie (die Unternehmen) sie (die Fachkräfte) gefälligst ausbilden!“ Haben vielleicht auch Unternehmen zu wenig für die Ausbildung von Fachkräften getan oder ist der Vorwurf von Seiten der Wirtschaft in Richtung der Politik durchwegs gerechtfertigt?
Bei der EHL sind uns die Aus-, Fort- und Weiterbildungsmöglichkeiten unserer Mitarbeiter sehr wichtig. Wir unterstützen das in Form von regelmäßigen Seminaren zu unterschiedlichsten Themengebieten und übernehmen etwaige Kosten.
Als eines der führenden Immobiliendienstleistungsunternehmen haben wir den Anspruch höchste Qualität und Exzellenz im Zuge unserer Dienstleistungserbringung gegenüber all unserer Kunden aufzuzeigen. Denn die Kundenzufriedenheit ist unser wichtigstes Gut und mitunter wichtigster Bestandteil der erfolgreichen letzten 33 Jahre.
Themenwechsel: Herr Ehlmaier, für Sie ist soziale Verantwortung keine leere Worthülse. Sie initiieren regelmäßig Benefizkonzerte im Wiener Konzerthaus, bei denen sie selbst öfter als Violinist mitwirken. Gleich wenige Tage nach dem Angriffskrieg in der Ukraine konnten durch ihre Hilfe rund 140.000 Euro gesammelt werden. Soziale Verantwortung ist stark in der Unternehmenskultur verankert – wie kam es dazu?
Soziales Engagement ist mir ein persönliches großes Anliegen und offen gesagt kann man nie genug helfen. Wir dürfen nie vergessen, dass es keine Selbstverständlichkeit ist, dass und wie gut es uns geht. Davon konnte ich mich schon während meiner Zivildienstzeit bei der Caritas vergewissern. Eine Erfahrung, für die ich heute noch sehr dankbar bin.
Sie sind ebenso Vorstandsmitglied im Verein „Musica Juventutis“, der es sich zur Aufgabe gemacht hat, junge, hochbegabte österreichische Musiker:innen zu fördern. Gab es vielleicht ein Nachwuchstalent, welches Sie im Laufe der Jahre besonders beeindruckt hat – wenn ja, wen und warum?
Besonders beeindruckt hat mich Emmanuel Tjeknavorian. Emmanuel gewann vor vielen Jahren einen Jugendmusikwettbewerb von Musica Juventutis als junger Violinist – heute ist er Dirigent des Mailänder Sinfonieorchesters und füllt weltweit Konzertsäle.
Wir haben erstmals gemeinsam musiziert, da war Emmanuel erst 17 Jahre alt und seitdem ist er nicht nur ein herausragender Musiker, sondern auch ein geschätzter Freund geworden.
Herr Ehlmaier, wir möchten Sie gerne auch als Privatperson etwas näher kennenlernen – daher noch ein paar persönliche Fragen:
Wie sieht Ihr typischer Tagesablauf aus? Was gehört zu Ihren Hauptaufgaben?
Die Zeit zwischen 6:30 und 8:00 Uhr gehört meiner Familie. Beruflich gibt es keinen typischen Tagesablauf – jeder Tag ist verschieden. Das beinhaltet laufende Gespräche mit meinen KollegInnen bei EHL sowie KundInnen, kleine und große Meetings, Besichtigungen von Liegenschaften und vieles mehr – sehr bunt und abwechslungsreich.
Hatten Sie ein Vorbild, von dem Sie sich Dinge abgeschaut haben?
Ein klassisches Vorbild hatte ich nicht. Ich habe mir von vielen meiner Gesprächs- und Geschäftspartner einiges abgeschaut und schon in jungen Jahren versucht, ähnlich wie ein Schwamm, viel aufzusaugen, in mir wirken zu lassen und daraus meine Schlüsse zu ziehen. Jedenfalls habe ich niemandem nachgeeifert oder kopiert.
Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen?
Der träumende Delphin von Sergio Bambaren.
Mit welcher Person, aus der Gegenwart oder Vergangenheit, würden Sie gerne einen Tag verbringen?
Mit Papst Franziskus.
Worüber haben Sie zuletzt gelacht?
Bei der Beantwortung dieser Frage. (lacht)
Herr Ehlmaier, wir wünschen Ihnen viel Erfolg für die Zukunft und herzlichen Dank für das Interview.
Danke Ihnen.
