Im ersten Quartal belief sich das Transaktionsvolumen institutioneller Investoren in Österreich auf rund 650 Millionen Euro.

Aber nicht nur die Institutionellen aus Österreich und Deutschland investieren, sondern auch zahlreiche Privatpersonen. Sie suchen ebenfalls die Sicherheit, die mit einem Immobilieninvestment verbunden ist. Maxim Zhiganov, Geschäftsführer von WK Development, berichtet, wie sich die Nachfrage unter Privatinvestoren entwickelt hat. Im vergangenen Pandemie-Sommer 2020 „haben wir nicht so viele Wohnungen verkauft wie erwartet“ – aber spätestens mit Herbst 2020 sei die Nachfrage deutlich gestiegen. Was, wo und unter welchen Voraussetzungen man als Privatanleger kauft, gehört genau geprüft – „auf jeden Fall in Immobilien investieren“, sagt Maxim Zhiganov.

Lage, Lage, Lage

Ein Parameter hat sich jedenfalls „seit hundert Jahren nicht verändert: Lage, Lage, Lage“. Auch die aktuellen Negativzinsen tragen für Zhiganov dazu bei, dass man bei einer Immobilie derzeit nichts falsch machen könne – Rendite bzw. Wertsteigerung locken.

Für Markus Mendel, Geschäftsführer von EHL Investment Consulting, ist es prinzipiell „egal, ob kleiner oder großer Investor, die grundsätzlichen Fragen und To-Dos bleiben dieselben.“ Speziell im privaten Bereich ortet Mendel „unterschiedliche Professionalisierungsgrade“. Er empfiehlt, „genau hinzuschauen, was man kauft. Da reicht es nicht, die Wohnung zu begehen“, erinnert Mendel an wirtschaftliche, steuerliche und technische Aspekte, die ein Investment mit sich bringt.

Es muss die „richtige“ Immobilie sein

Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG, beobachtet ein „punktuelles Spekulationsinteresse“ bei Käufern, die in „Toplagen“ nicht auf Ertrag, sondern Wertsteigerung pokern. Da Bestellerprinzip und Co. „vor der Türe“ stehen, kann Endl jene Investoren verstehen, die jetzt nicht zur Vermietung kaufen, sondern als Sachanlage – und das Objekt bewusst leer stehen lassen, um „Negativzinsen“ auf die Kontoeinlage zu vermeiden. Dabei ist es aber entscheidend, auf die richtige Immobilie zu setzen, denn die Preise werden nicht für alle Lagen steigen.

Gerald Kerbl, Steuerexperte und Partner bei TPA Österreich, mahnt einerseits zur projektabhängigen Differenzierung, andererseits ist er sicher, „dass der Spread zwischen guten und schlechten Lagen, zwischen guten und schlechten Projekten wächst“. Dies könnte sich in den kommenden Monaten definitiv in der Miete niederschlagen.

So beobachtet Johannes Endl, dass die Mieter „durchaus wählerischer“ werden – weil das Angebot entsprechend der Nachfrage wächst. Dem Vermieter müsse daher klar sein, dass „er das Niveau der Erstmiete danach vielleicht nicht mehr erreicht“, warnt Endl. Das gilt vor allem für die österreichischen Landeshauptstädte, in denen zuletzt viel neu gebaut wurde. „Dort muss man bonitätsstarke Mieter finden, die dauerhaft bleiben wollen“, sagt Endl, der an die höheren (Sanierungs-)Kosten bei häufigen Mieterwechseln erinnert.

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