Steigende Zinsen gefährden den Boom der Immobilienmärkte. Seit Jahresanfang sind die Zinsen für längerfristige Baukredite um rund 25 Prozent gestiegen – dazu kommen noch hohe Summen, die Investoren in Immobilien veranlagen müssen. „Ein signifikanter Zinsanstieg würde zur Verlagerung von Kapital aus dem Immobilienmarkt in den Anleihenmarkt führen“, meint Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Das hatte in der Vergangenheit seine Berechtigung, die Frage bleibt aber, ob sich die Investoren nicht doch in Immobilien besser aufgehoben fühlen. Das ist ein Beispiel dafür, wie sich die wirtschaftlichen Überlegungen in den letzten Monaten verschoben haben.
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Mehr InformationenFinanzierung mit Mezzaninkapital
Apropos verschieben: Was sich derzeit sicher sagen lässt, ist, dass bei der Finanzierung eine Verschiebung weg von den Banken hin zum Mezzaninkapital stattfindet. Kapitalsuchenden kommt das anhaltende Niedrigzinsumfeld zwar theoretisch entgegen, das nützt jedoch nichts, wenn sie mit restriktiveren Kreditanforderungen der Banken konfrontiert sind. Diese verlangen aufgrund verschärfter internationaler Bankenstandards – Stichwort Basel III und IV – einen höheren Eigenkapitalanteil, was bei Immobilienprojekten teilweise schwer umsetzbar ist.
„Die Banken wollen oder dürfen kein großes Risiko mehr eingehen“, erklärt Gerald Kerbl, Partner bei TPA Austria: Die Pandemie hat gezeigt, dass Banken Projekte ab einer gewissen Größenordnung und egal, in welcher Assetklasse, nicht finanzieren wollten oder konnten, weil sie restriktiver geworden sind. „Allein deswegen hat das Thema Mezzaninkapital einen Aufschwung bekommen“, sagt Kerbl. Aber: „Damit muss man sensibel umgehen. Mezzaninkapital ist teures Geld, jede Verzögerung nach hinten kostet extrem viel.“ Wer hingegen „gut“ damit umgehen kann, für den wird Mezzaninkapital zum „nicht wegzudenkenden Finanzierungskapital“.
Unsicherheit im Einzelhandel
Im Einzelhandel werden sich nach der Öffnung erst in den kommenden Monaten die tatsächlichen Auswirkungen des Lockdowns zeigen. „Wobei“, so Walter Wöfler, Head of Retail Österreich und CEE bei CBRE, „wir den Einzelhandel sehr differenziert sehen müssen, da es von den Branchen, aber auch von Lagen und vor allem von Konzepten abhängt, wie man die Situation beurteilen kann. Abgesehen von Lebensmittel-, Elektrogeräte- und Möbelhandel hatten die Branchen 2020 Umsatzrückgänge zu verzeichnen. Besonders dort, wo der Handel eng mit dem Tourismus verbunden ist, gingen die Umsätze stark zurück.“
Physische Geschäfte wird es auch weiterhin geben, Euromonitor geht in einem sehr aktuellen Market Research Report davon aus, dass bis 2025 der Umsatz im stationären Handel um rund vier Prozent gegenüber 2020 steigen sollte. „Die Bedeutung der physischen Geschäfte wandelt sich allerdings, und Flächen werden in Zukunft anders genutzt werden“, erklärt Walter Wölfler. Dass neue Konzepte kommen müssen, steht außer Frage. Wie sich der Handel weiter entwickeln wird, lässt sich aber schwer sagen. Werden die Konzepte angenommen, und wie reagieren die Konsumenten auf die jetzige Öffnung?
Auffällig geändert haben sich gleich einige Komponenten: Das Fertigstellungsvolumen von Einzelhandelsflächen in Österreich ist 2021 so niedrig wie noch nie, womit sich ein langjähriger Trend fortsetzt. Die Mietverträge werden flexibler gestaltet als in der Vergangenheit: entweder mit kürzeren Laufzeiten oder durch konkret zu beschreibende und zu bewertende Ausstiegsszenarien. Und zu guter Letzt lag das jährliche Investitionsvolumen 2020 rund 77 Prozent unter dem Fünf-Jahres-Schnitt 2015–19 und somit bei rund 200 Millionen Euro, von denen 74 Prozent auf das Konto österreichischer Investoren gehen.
Der Wohnungsmarkt
Noch ein kurzer Blick auf den Wohnungsmarkt: „Die Nachfrage nach Eigentum übertrifft in vielen Städten das Angebot, aber die Dynamik der Preisentwicklung nach oben lässt nach“, erklärt Georg Spiegelfeld, Präsident von Immobilienring Österreich (iR).
Der iR-Research verzeichnete im Beobachtungszeitraum Ende Jänner bis Ende April 2021 eine weitere Reduktion der Angebote von Eigentumswohnungen in Wien (–15 Prozent), St. Pölten (–36), Bregenz (–19), Innsbruck (–35) und Salzburg (–12 Prozent). Andreas G. Gressenbauer, Vizepräsident von Immobilienring Österreich: „Solange Investoren sowie private Anleger keine Alternativen für ihre Geldanlage gefunden haben und das Zinsniveau nicht steigt, wird sich daran nichts ändern.“ Vergrößert hat sich allerdings das Angebot in Eisenstadt (+110 Prozent), Graz (+25), Klagenfurt (+85) und Linz (+54 Prozent). Dies ist zum einen auf die starke Bautätigkeit zurückzuführen, zum anderen auf zurückgehende Nachfrage.
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Die POM-„Stimme der Immobilien“:
Walter Senk agiert seit mehr als zwei Jahrzehnten sehr erfolgreich als Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Magazine und Newsletter für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.
