Zinshaus und Hotel – zwei unterschiedliche Assetklassen im Fokus Walter Senk

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Die TOP LEADER Stimme der Immobilienwelt: Walter Senk

01.10.2021 | 3 min

Zinshaus und Hotel – zwei unterschiedliche Assetklassen im Fokus

Zwei Assetklassen sind es, die derzeit die Aufmerksamkeit der Investoren erregen. Zum einen sind es Zinshäuser zum anderen Hotels. Während die Zinshäuser eher der Sicherheit dienen, sind die anderen für opportunistische Investoren interessant.

Auf dem Zinshausmarkt führt 2021 der Nachfrageüberschuss zu soliden Wertzuwächsen bei Wohn- und Geschäftshäusern. So wie es aussieht, wird sich in der kommenden Zeit auch nicht viel ändern. „Wir bewegen uns beim Zinshaus weg vom Ertragsobjekt. Die Käufer sehen das Haus eher wie eine Sachanlage“, erklärt Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG: „Ähnlich zu Gold.“ Die Nachfrage ist enorm hoch. „Auch wenn die Judikatur in den letzten Jahren immer nachteiliger geworden ist, die Attraktivität des Zinshauses hat das nicht mindern können“, so der Vorstand der ÖRAG. Vor dem Hintergrund, dass nunmehr auch in Österreich für höhere Kapitaleinlagen Minuszinsen zu bezahlen sind, gewinnen auch geringere Renditen an Attraktivität. „Die Preise für ganze Häuser sind selbst im Vergleich zu jenen von Eigentumswohnungen noch überproportional gestiegen“, erklärt Thomas Rohr, Immorohr Immobilien.

Allerdings haben sich, laut Arnold Immobilien, die Preise in den sehr guten und guten Lagen aktuell auf hohem Niveau stabilisiert. Die Einstiegspreise für ortsübliche Objekte innerhalb des Gürtels liegen derzeit schon bei 4.000 bis 5.000,- Euro pro Quadratmeter. „Private Investoren und Stiftungen wagen immer häufiger auch den Blick über den Wiener Tellerrand hinaus“, berichtet Markus Arnold, CEO bei Arnold Immobilien. Im besonderen Fokus stehen Graz und Linz, wo vielfach die Zinshauspreise in mittleren Lagen ab 3.000,- Euro beginnen. Aber auch dynamische Wachstumsstädte, mit guter Verkehrsanbindung an Wien wie z.B. St. Pölten oder Wiener Neustadt, sind aufgrund der günstigeren Einstiegspreise ab rund 2.500,- Euro pro Quadratmeter zunehmend ein Thema. Ertragsorientierte Investoren suchen derzeit eher in weniger zentralen Lagen nach Objekten mit Optimierungspotenzial. Die Einstiegspreise für Zinshäuser in Randlagen liegen derzeit bei rund 3000,- Euro pro Quadratmeter aufwärts.

Diese „neuen“ Zinshäuser erwirtschaften unter Umständen weit höhere Renditen als ihre vor 1945 erbauten Pendants.

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Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich auch reine Mehrfamilienhäuser im Neubau mit einem Objektwert zwischen zwei und fünf Millionen Euro. Diese „neuen“ Zinshäuser erwirtschaften unter Umständen weit höhere Renditen als ihre vor 1945 erbauten Pendants, da sie dem Mietrechtsgesetz (MRG) bzw. etwaigen anderen Einschränkungen nicht unterliegen. Diese Mietshäuser können auch in den umliegenden Nachbarländern sein. „Alles, was innerhalb von wenigen Autostunden erreichbar ist, wird nachgefragt“, meint Markus Arnold, der neben Wien, auch Niederlassungen in weiteren sieben europäischen Städten – von Berlin bis Lissabon – betreibt.

„Die erwarteten Notverkäufe am österreichischen Hotelmarkt bleiben aus und der Branche geht es besser als ursprünglich prognostiziert“, fasst Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich die Lage zusammen. Während der Höhepunkte der Pandemie gab es nur wenige bzw. eher kleinere Transaktionen, da die Erwartungshaltungen der Verkäufer von jenen der potenziellen Investoren – die von Preisabschlägen ausgingen – stark abwichen. „In der Hochphase der Pandemie konnten wir feststellen, dass Eigentümer zwar Interesse an Verkäufen gezeigt haben, aber nicht zu den Konditionen, die die Investoren geboten haben.“ Dass es schlussendlich zu wenigen Transaktionen gekommen ist, lag auch daran, dass es der Branche dank anhaltender staatlicher Unterstützung relativ gut ging und Verkäufe nicht dringend notwendig wurden.

So kommt es nicht überraschend, dass die Nachfrage von (inter-)nationalen Investoren nach Ferienhotels spürbar gestiegen ist.

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Während der Städtetourismus nach wie vor eine pandemiebedingt niedrige Nachfrage verzeichnet, ist in vielen Ferienregionen Österreichs die Situation zufriedenstellend. Dies ist auch bei Investoren angekommen, die sich zunehmend für diese Assetklasse interessieren. „Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass ein großer Teil der Nächtigungen von Touristen aus Österreich oder den wirtschaftlich starken Nachbarländern getätigt werden, die in Zeiten der Pandemie auf kurzfristig erreichbare Destinationen mit guter medizinischer Infrastruktur setzen“, erklärt Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei Christie & Co: „Es ist also zu erwarten, dass sich speziell Österreichs Freizeittourismus schneller als andere Märkte von der aktuellen Situation erholen wird.“ So kommt es nicht überraschend, dass die Nachfrage von (inter-)nationalen Investoren nach Ferienhotels spürbar gestiegen ist. Wurde 2019 noch mehr als 90% des Hotelinvestmentvolumens in Städten verzeichnet, waren es im Jahr 2020, sowie in der ersten Hälfte des Jahres 2021 bereits mehrheitlich Ferienhotels, die verkauft wurden.

Nicht ganz unberechtigt, denn mit der Erholung des Marktes von den Auswirkungen der COVID-19-Krise wird der europäische Hotelsektor auf seinen langfristigen Trendpfad zurückkehren und wieder hohe jährliche Wachstumsraten verzeichnen, so das Ergebnis einer neuen Studie von Invesco Real Estate (IRE). Im Vergleich zu der Entwicklung an den europäischen Büro-, Logistik- und Wohnimmobilienmärkten habe sich die relative Rendite von Hotels nochmals erhöht. David Kellett, Senior Director, Head of Hotel Transactions bei Invesco Real Estate, sagte: „Investitionen in Hotels bieten unserer Ansicht nach klare Vorteile. Wir gehen davon aus, dass Freizeitreisende die postpandemische Erholung zunächst anführen werden, gefolgt von Geschäftsreisenden. So signalisieren unsere Analysen auch einen schnelleren Aufschwung für städtische Hotelmärkte mit einem höheren touristischen Anteil an der Hotelnachfrage und einem begrenzten Neuangebot.“

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