So strukturiert sich der Immobilienmarkt neu

Die Wachstumskurve bei den Immobilienverkäufen wird flacher: immerhin noch +5,1 Prozent von 2019 auf 2020, nach +7,4 Prozent im Jahr davor.

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In Österreich wurden 2020 145.780 Objekte verbüchert: Das sind um +7.090 Liegenschaften mehr als im bisherigen Rekordjahr 2019. Die Steigerung im Fünfjahresvergleich ist von 44,2 Prozent für 2019 auf +30,0 Prozent für 2020 gesunken. Im Zehnjahresvergleich liegt der Zuwachs dennoch bei +55,4 Prozent.

Der Wert aller 2020 in Österreich verbücherten Immobilien lag bei 35,1 Mrd. Euro. Das sind um +801 Mio. Euro mehr als zuletzt und entspricht einem Anstieg von +2,3 Prozent. Von den Steigerungen der letzten Jahre ist das allerdings realtiv weit entfernt: +7,9 Prozent waren es von 2018 auf 2019 und +13,2 Prozent im Jahr davor. „Man muss schon bis ins Jahr 2013 zurückblicken, um geringere Wachstumsraten zu finden“, bemerkt Anton Nenning, Managing Director von RE/MAX Austria. „Damals war der Markt um –9,3 Prozent geschrumpft!“

Der Immobilienmarkt bewegte sich auch 2020 auf sehr hohem Niveau: Das Jahr war geprägt von einer sehr hohen Nachfrage, sowohl von Eigennutzern als auch Anlegern, und einem in vielen Regionen knappen Angebot. Speziell Einfamilienhäuser, Baugrundstücke und Eigentumswohnungen erfreuten sich weiterhin sehr großer Beliebtheit. Spürbare Auswirkungen von Covid-19 auf den Immobilienmarkt sind in der zweiten Jahreshälfte 2021 zu erwarten. Sowohl im Wohn- als auch Gewerbeimmobilienbereich wird das Angebot wohl steigen. Bei Wohnimmobilien wird die Nachfrage weiter hoch bleiben und die Preisdynamik wird abflachen.

Bundesländer unter der Lupe

Während alle anderen Bundesländer zum Teil sogar erhebliche Umsatzzuwächse melden, fällt Wien nach der Überschreitung der Zehn-Milliarden-Euro-Grenze im Jahr 2019 wieder darunter zurück. 728 Mio. Euro fehlen auf den 2019er Umsatz, aber 9,54 Mrd. Euro sind immer noch – nach 2019 und 2018 – der dritthöchste Transaktionswert in der Geschichte der Bundeshauptstadt. Der Anteil Wiens am nationalen Transaktionskuchen ist dadurch weiter geschrumpft und liegt bei aktuell 27,1 Prozent (2019: 29,9 Prozent).

Aufgrund der Zuwächse können Niederösterreich (5,2 Mrd. Euro), die Steiermark (4,5 Mrd.) und Oberösterreich (4,4 Mrd.) die 2019 jeweils neu erklommenen Milliardengrenzen gut absichern. Erstmals neu im „4 Mrd.-Euro-Club“ ist Tirol (4,0 Mrd. Euro). Salzburg mit 2,9 Mrd. nähert sich beständig der 3 Mrd.-Euro-Grenze. Vorarlberg landet bei 2,3 Mrd., Kärnten bei 1,7 Mrd. und das Burgenland bei 668 Mio. Euro.

Die Steiermark und Oberösterreich „stemmen“ mehr als den gesamten österreichweiten Wertzuwachs: Plus 408 Mio. Euro im Land ob der Enns (+10,2 Prozent) und vor allem die +433 Millionen aus der Grünen Mark (+10,6 Prozent) übertreffen die +801 Mio. Euro vom gesamten Bundesgebiet. Wien macht’s möglich: Mit einem Minus von 728 Mio. Euro (–7,1 Prozent) bremst die Bundeshauptstadt die Bundesentwicklung trotz Aufwärtstrend der anderen Bundesländer.

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Steirisches „Doping“, Platz drei ans Ländle

Fairerweise muss man allerdings anmerken, dass die steirischen Zahlen schon 2019 mit Wirkung 2020 nicht ganz vergleichbar sind: Übertragungen von Schulen, Kindergärten, Horten, der Oper und vielen anderen Immobilien im öffentlichen Besitz schlagen im Grundbuch 2020 massiv durch.

Rang drei beim Marktwachstum geht an Vorarlberg mit +193 Mio. Euro (+9,3 Prozent), noch vor Niederösterreich mit +154 Mio. (+3,1 Prozent). In der Mitte des Wachstumsrankings liegen die Tiroler mit +122 Mio. Euro (+3,1 Prozent), gefolgt von Kärnten mit +88 Mio. (+5,5 Prozent), Salzburg mit +82 Mio. (+2,9 Prozent) und dem Burgenland mit +48 Mio. Euro (+7,8 Prozent).

Außer dem Burgenland legten alle Bundesländer 2020 bei der Anzahl der verbücherten Objekte zu – auch Wien. Das Burgenland feiert „nur“ das zweitbeste Ergebnis in der Historie. Niederösterreich führt bei der Transaktionszahl mit 28.871 vor Wien mit 24.223 und der Steiermark mit 23.487 Liegenschaften. Auch Oberösterreich ist mit 21.516 noch „in Schlagdistanz“.

Die zweite Gruppe führt Tirol mit 13.143 an, dahinter Kärnten mit 10.357, knapp vor Salzburg mit 10.251. Die Verfolgergruppe kommt aus dem West- und dem Ostende des Landes: 7.444 Verbücherungen in Vorarlberg und 6.488 im Burgenland.

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Steiermark mit der höchsten Mengensteigerung

Die Mengenveränderungen widerspiegeln nicht nur die Größe des Bundeslandes: So führt die „Grüne Mark“ mit +2.239 Verkäufen (+10,5) vor Oberösterreich mit +1.364 (+6,8) und Wien mit +1.311 (+5,7 Prozent).

754 Mehrverkäufe in Salzburg bringen ein Plus von 7,9 Prozent, 729 in Vorarlberg dagegen den Spitzenwert des Jahres mit +10,9 Prozent. Vergleichsweise gering ist jedoch die Dynamik in Niederösterreich mit +567 Stück (+2,0 Prozent), knapp vor Kärnten mit 513 zusätzlichen Verbücherungen (+5,2 Prozent). +2,0 Prozent bedeuten für Tirol +264 zusätzliche Immobilienverkäufe. Dem Burgenland – wie oben erwähnt hinter 2019 zurück – fehlen –651 Immobilienkäufe (–9,1 Prozent) auf das Rekordjahr.

Ein Jahrzehnt Entwicklung

Im Zehnjahresvergleich sind die Immobilienverbücherungen in der Steiermark um +75,5, in Kärnten um +68,5, in Salzburg um +63,4, in Tirol um +61,1 Prozent und in Oberösterreich um +57,0 Prozent gestiegen. Vorarlberg mit +51,7 Prozent schlägt Wien mit +51,5 Prozent.

Der Bundesdurchschnitt liegt bei +55,4 Prozent. Darunter finden sich noch Niederösterreich mit +41,3 und das Burgenland mit +34,5 Prozent.

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So sieht die neue Immobilienstruktur aus

Erste Analysen haben erhebliche Verwerfungen in der Immobilienlandschaft aufgezeigt: Wirtschaftlich vergleichsweise unbedeutend sind die zusätzlichen +7.000 PKW-Abstellplätze, die 2020 als eigenes Kaufobjekt verbüchert wurden, ebenso die +1.300 Kleingärten. Sie blähen die Mengenstatistik auf.

Relevant hingegen sind +550 zusätzliche Wohnungen und die –1.200 Einfamilienhäuser weniger, ebenso –840 fehlende Grundstücke.

Gesamtwirtschaftlich ins Gewicht fällt der Umsatzrückgang bei Großgebäuden, Zinshäusern und Hotels/Pensionen aufgrund der hohen Stückpreise trotz der kleinen Anzahl. Gerade diese Gruppen sind sicherlich auch coronabedingt ins Hintertreffen geraten: Ein Hotel im Lockdown zu verkaufen, ist eben sicher kein guter Zeitpunkt, weil den Käufern Sicherheit und Zuversicht fehlen. Ein Gebäude oder ein Zinshaus zu verkaufen, bei dem die Einnahmen durch eingemietete Handels- und Gastronomiebetriebe nur tröpfeln statt fließen, ist weniger erfolgversprechend, als wenn die Wirtschaft wieder läuft.

(Datenquellen: Grundbuch, IMMOunited, RE/MAX-ImmoSpiegel)

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