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Silvia Schmitten-Walgenbach, CEO CA Immo

24.03.2022 | 3 min

CA Immo: Hohe Profitabilität und Rekord-Konzernergebnis 2021

Zuwächse bei Verkaufsergebnis und Neubewertung, FFO I Jahresziel erreicht, starke Bilanz.

Das nachhaltige Ergebnis (FFO I) summierte sich auf 128,3 Mio. € und lag somit um 4% unter dem Vorjahreswert (31.12.2020: 133,8 Mio. €). FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,31 € (31.12.2020: 1,44 € je Aktie). Die Jahreszielsetzung von >128 Mio. € wurde damit erreicht. FFO II, inklusive Verkaufsergebnis und nach Steuern ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe, summierte sich auf 143,1 Mio. € gegenüber 141,1 Mio. € in 2020 (+1,4% zum Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 1,46 € je Aktie (31.12.2020: 1,52 € je Aktie).
 
CA Immo verbuchte im Jahr 2021 einen leichten Rückgang der Mieterlöse um 2,8% auf 229,1 Mio. €, u. a. aufgrund von Bestandsverkäufen und vorübergehend höheren Leerständen in CEE. Das den Vermietungsaktivitäten zuzurechnende Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten verringerte sich um 4,9% von 209,7 Mio. € auf 199,5 Mio. €. Die Covid-19-Pandemie hat zum Bilanzstichtag das Nettomietergebnis mit 3,1 Mio. € belastet.


Ergebnis aus Immobilienverkauf
Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich auf 6,7 Mio. € (31.12.2020: 7,9 Mio. €). Der größte wertmäßige Ergebnisbeitrag wurde hierbei mit dem Verkauf des von CA Immo entwickelten Wohnprojekts NEO Living in München generiert. Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit 52,7 Mio. € deutlich über dem Vorjahreswert von 43,9 Mio. €. Der Verkauf eines nicht-strategischen Grundstücks in Düsseldorf im 2. Quartal brachte den größten Anteil an diesem Ergebnis.
 
Die indirekten Aufwendungen reduzierten sich von –73,2 Mio. € im Vorjahr auf –58,2 Mio. € im Jahr 2021 (–20,4%). Der Vorjahreswert beinhaltete Gerichtsgebühren für die von CA Immo im 2. Quartal 2020 im Zusammenhang mit der im Jahr 2004 abgeschlossenen Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften (BUWOG) eingebrachten Schadenersatzklagen.
 
Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) kletterte auf 210,1 Mio. € und lag somit um 7,4% über dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 195,6 Mio. €.
 
Das Neubewertungsergebnis auf Basis von unabhängigen externen Gutachten summierte sich auf 541,1 Mio. €, signifikant über dem Vorjahreswert (31.12.2020: 183,5 Mio. €). Das Ergebnis reflektiert das trotz der Covid-19-Pandemie weiterhin attraktive Marktumfeld in Deutschland, insbesondere in München und Berlin. Darüber hinaus war die profitable Entwicklungstätigkeit wesentlicher Treiber des Bewertungsanstiegs, sowohl hinsichtlich des Fortschritts laufender Bauprojekte als auch in Bezug auf die Entwicklung der Grundstücksreserven (Baurechtschaffung).
 
Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf 749,6 Mio. € und verdoppelte sich damit – insbesondere durch das gestiegene Neubewertungsergebnis – im Vergleich zum Vorjahreswert (375,4 Mio. €, +99,6%).
 
Das Finanzergebnis summierte sich 2021 auf –74,4 Mio. € gegenüber –27,2 Mio. € im Vorjahr. Dieser Anstieg ist vor allem auf eine negative Derivate-Bewertung der im Oktober 2017 begebenen und mittlerweile vollständig gewandelten Wandelschuldverschreibung in Höhe von –46,2 Mio. € (2020: 32,2 Mio. €) zurückzuführen.
Auch der Finanzierungsaufwand des Konzerns lag mit –47,6 Mio. € über dem Vorjahreswert (31.12.2020: –42,3 Mio. €). Demgegenüber führte die Zinsentwicklung über das Jahr 2021 zu einem positiven Bewertungseffekt der Zinsderivate des Unternehmens in Höhe von 20,3 Mio. € (31.12.2020: –10,8 Mio. €). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns (inkl. Zinsabsicherungen) standen zum Jahresende unverändert bei 1,5%.
 
Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 675,2 Mio. € (31.12.2020: 348,3 Mio. €) verzeichnete auf Basis der oben beschriebenen Ergebnisentwicklungen einen signifikanten Anstieg von 93,9% im Jahresvergleich. Das Periodenergebnis ist mit 479,8 Mio. € das höchste Ergebnis in der Unternehmensgeschichte (88,9% über dem Vorjahreswert von 253,9 Mio. €). Das Ergebnis je Aktie (unverwässert) belief sich auf 4,89 € (31.12.2020: 2,73 € je Aktie).
 

Shareholder Value und Dividendenpolitik für das Geschäftsjahr 2021

CA Immo hat aus dem Bilanzgewinn zum 31. Dezember 2020 im Geschäftsjahr 2021 Dividenden in Höhe von 3,50 € je Aktie sowie im laufenden Geschäftsjahr am 15. März 2022 eine weitere Dividende von 2,50 € je Aktie an die Aktionäre ausgeschüttet (Gesamtsumme Dividendenausschüttung 604,2 Mio. € oder 6 € je Aktie). Trotz dieser hohen Ausschüttungsquote stand der Nettovermögenswert EPRA Net Tangible Assets (NTA) zum Stichtag um 0,9% über dem Wert zum Jahresende 2020 (3.999,3 Mio. €) bei 4.033,9 Mio. €. Dies entspricht einem EPRA NTA je Aktie von 40,05 €, (31.12.2020: 40,09 € je Aktie). 
 
Aufgrund der hohen Ausschüttungsquote und vor dem Hintergrund des aktuellen geopolitischen Umfelds sowie der gestiegenen Unsicherheit und Volatilität an den Märkten haben Vorstand und Aufsichtsrat von CA Immo nach eingehender Prüfung beschlossen, der am 5. Mai 2022 stattfindenden Hauptversammlung vorzuschlagen, von der bisherigen Dividendenpolitik abzuweichen und den gesamten Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2021 auf neue Rechnung vorzutragen.
 
Robuste Bilanz und Kapitalstärke
CA Immo verfügt unverändert über eine äußerst robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 46,3% (31.12.2020: 45,9%) die in konservativen Verschuldungskennzahlen wie einem Netto Loan-to-Value-Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu Immobilienvermögen) von 31,1% (31.12.2020: 33,8%) zum Ausdruck kommt. Der Bestand an liquiden Mitteln summierte sich zum Bilanzstichtag auf 633,1 Mio. € und lag damit unter dem Niveau zum 31.12.2020 (934,9 Mio. €). Die Reduktion der liquiden Mittel ergibt sich u. a. aus der Tilgung einer im Jahr 2021 fälligen Unternehmensanleihe (107 Mio. €) sowie der Zahlung einer Sonderdividende in Höhe von rd. 252 Mio. € im Dezember 2021.
 
Immobilienvermögen auf 6,3 Mrd. € weiter erhöht
Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in den Bestand sowie ein positives Bewertungsergebnis hat sich der Bilanzwert des Immobilienvermögens im Jahresverlauf um 12% auf 6,3 Mrd. € zum 31. Dezember 2021 weiter erhöht (31.12.2020: 5,6 Mrd. €). Das Immobilienvermögen umfasst Bestandsimmobilien (80% Anteil am Gesamtportfolio) und Immobilienvermögen in Entwicklung (17%), die restlichen 3% entfallen auf kurzfristiges Immobilienvermögen (zum Handel und Verkauf bestimmt). Rund 60% des gesamten Immobilienvermögens liegt in Deutschland. Das Bestandsportfolio im Wert von rd. 5,0 Mrd. € (31.12.2020: 4,7 Mrd. €) verteilt sich auf Deutschland (50%), Osteuropa (40%) und Österreich (10%). Das Portfolio weist eine Rendite von 4,6%1) (31.12.2020: 5,2%2)) auf; die Vermietungsquote lag zum 31.12.2021 bei 88,9%1) (31.12.2020: 94,8%2)). Das Immobilienvermögen in Entwicklung enthält Projektentwicklungen und Grundstücksreserven mit einem Bilanzwert von insgesamt rd. 1,1 Mrd. € (inkl. zum Handel und Verkauf bestimmte Projekte und Grundstücksreserven), wovon 100% auf Deutschland entfallen.
 
Portfoliomanagement: Erhöhung der Portfolioqualität, profitable Verkäufe über Buchwert
Auf zahlreiche Liegenschaftsverkäufe, die schon im ersten Halbjahr erfolgreich abgeschlossen wurden (u.a. der Exit aus der Slowakei mit dem Verkauf eines Bürokomplexes in Bratislava sowie einige Verkäufe nicht-strategischer Grundstücke in Deutschland) folgten im zweiten Halbjahr weitere Veräußerungen von nicht-strategischen Immobilien in Warschau, Budapest und Wien. Die Verkaufstransaktionen im Jahr 2021 wurden in Summe zu Preisen über dem letzten Buchwert abgeschlossen.
Auf Investitionsseite wurden plangemäß drei weitere eigene Projektfertigstellungen in Prag und Mainz in das Bestandsportfolio übernommen. Darüber hinaus hat CA Immo zur Stärkung des vierten deutschen Kernmarkts Düsseldorf zu Beginn des Jahres 2022 ein in bester Innenstadtlage gelegenes hochwertiges Bürogebäude mit rund 10.400 m² erworben.
 
Mit dieser strategischen Kapitalrotation stärkt CA Immo die Qualität, die Nachhaltigkeit und den Wert ihres Bestandsportfolios.
 

Ausblick auf 2022

Der Einmarsch Russlands in die Ukraine hat die Weltwirtschaft erschüttert. Trotz der Ungewissheit und möglicher direkter und indirekter Auswirkungen geht die CA Immo Gruppe aus aktueller Sicht davon aus, dass der Russland-Ukraine-Krieg die Fähigkeit des Unternehmens, langfristig erfolgreich zu wirtschaften, nicht beeinträchtigen wird.
 
Durch die spezielle Synergie aus erfahrenem Entwickler von Green Buildings und Manager eines internationalen Class-A-Büroportfolios in attraktiven Metropolen ist CA Immo der ideale Partner für Blue-Chip-Unternehmen. Diese Stärken wollen wir nutzen und weiterentwickeln, um die gute Marktposition langfristig auszubauen. Die profitable Verkaufstätigkeit von nicht-strategischen Liegenschaften im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms soll darüber hinaus weiter zu einem starken EBITDA-wirksamen Verkaufsergebnis und entsprechendem Liquiditätszufluss führen. Wir planen, die finanzielle Jahreszielsetzung für das Geschäftsjahr 2022 im Lauf des Jahres zu konkretisieren.

Silvia Schmitten-Walgenbach, CEO von CA Immo: „Unser hochwertiges innerstädtisches Büroportfolio und die hohe Profitabilität des Entwicklungsgeschäfts brachten im Geschäftsjahr 2021 gute Erträge und weitere Wertsteigerung für unsere Aktionäre. Durch gezieltes Portfoliomanagement haben wir die Qualität, die Nachhaltigkeit und den Wert unseres Immobilienvermögens erhöht und in Summe eine Eigenkapitalrendite von 14,9% erwirtschaftet. Auch das Jahr 2022 wird im Zeichen der Fokussierung auf Class-A-Bürogebäude, Umwelt- und Klimaschutz sowie intensiver Mieterbindung stehen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Veränderung des Arbeitslebens wollen wir unsere Mieter mit dem besten Produkt und der besten Betreuung bei der Gestaltung ihrer Arbeitswelten unterstützen.“

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