Der Boom der Logistik-Immobilien

(Weit) mehr Nachfrage als Angebot in Österreich – Modernisierung steht bevor

Lesezeit: ca. 5 min

© Quehenberger

Quehenberger ist weiterhin stark in Osteuropa.

Der Großteil des Logistikmarktes Österreich konzentriert sich auf die drei Hotspots Wien, Graz und Linz. Während die Logistikstandorte Innsbruck und Salzburg aufgrund lokaler Herausforderungen – wie etwa Topografie und hohen Grundstückskosten – an ihre Grenzen stoßen, birgt die Region rund um Klagenfurt und Villach noch einiges an Potenzial, vor allem aufgrund der Lage an der Achse Deutschland–Adria.

Rund 2,65 Millionen m² Logistikflächen – und somit 49 Prozent des Gesamtbestandes an den drei Logistik-Hotspots – befinden sich in und um Wien. „Das ist nicht genug, um die Nachfrage bedienen zu können“, stellt Franz Kastner, Associate Director Industrial & Logistics bei CBRE, fest. Auch sind die Möglichkeiten der Entwickler und Eigennutzer durch die schwindenden Grundstücksreserven im Speckgürtel von Wien zunehmend limitiert.

„Die Pandemie war und ist ein starker Katalysator für den Logistikmarkt, das merken wir jeden Tag“, sagt Franz Kastner, Associate Director Industrial & Logistics bei CBRE.

© CBRE

Tendenz steigend

2020 belief sich der Flächenumsatz – eigengenutzte sowie vermietete Flächen – in und um Wien auf rund 302.000 m², davon wurden ca. 122.000 m² an Fremdnutzer vermietet, was einer Steigerung von rund 27 Prozent gegenüber 2019 und einem neuen Höchstwert entspricht. Auch die Spitzenmiete ist mit 5,60 Euro/m²/Monat um zwei Prozent gestiegen – Tendenz weiter steigend.

„Die Pandemie war und ist ein starker Katalysator für den Logistikmarkt, das merken wir jeden Tag“, sagt Kastner. „Zurzeit entspricht noch immer weniger als die Hälfte des Flächenbestandes in und um Wien modernen Standards und somit den Ansprüchen potenzieller Mieter.“ Das sollte sich nun sukzessive, dank der Fertigstellungen, die in den nächsten Monaten auf den Markt kommen und dank weiterer Projektentwicklungen in den nächsten Jahren ändern.

Kastner geht von mehr als 300.000 m² neuen Logistikflächen bis 2022 in und um Wien aus. So erweitert z.B. DLH heuer den Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf an der Fischa um ca. 35.000 m², stellt den 17.000 m² großen Sky Log Park am Flughafen Schwechat fertig und realisiert bis 2022 den klimafreundlichen 18.000 m² großen e-Log Park in Oeynhausen. „Auf die Leerstandsrate, die von CBRE für die Logistik-Immobilien der Gebäudeklassen A und B in und um Wien erhoben werden konnte und die derzeit bei lediglich ca. 1,6 Prozent liegt, werden diese Fertigstellungen wenig Einfluss haben, da der Vorverwertungsgrad sowie die Nachfrage bereits sehr hoch sind“, so Kastner.

Linz und Graz: Entwicklungspipeline gefüllt

Während in Graz bis 2022 rund 83.000 m² – etwa die Hälfte wird eigengenutzt – neue Logistikflächen entstehen sollten, sind es in Linz ca. 30.000m², die allerdings komplett Fremdnutzern zur Verfügung stehen.

Nach wie vor ist Graz mit ca. 920.000m² zwar der kleinste der drei Haupt-Logistikstandorte, verfügt aber über den höchsten Anteil an modernen Flächen. „Der Logistikstandort Graz hat den Vorteil, dass es vor allem im südlichen Umland noch relativ viele Freiflächen für Neuentwicklungen gibt“, so Kastner, der allerdings auch in und um Linz – aktuell ca. 1,8 Millionen m² Logistikflächen – viel Potenzial und vor allem Interesse von internationalen Entwicklern für großflächige, spekulative Projekte sieht.

Das Mietniveau in und um Linz und Graz ist ähnlich und liegt – abhängig von der Lage und dem Gebäudestandard – von 4,00 Euro/m²/Monat bis 5,20 Euro/m²/Monat.

„Es freut uns sehr, den bisher größtem Logistik-Deal des Jahres federführend mitgestaltet zu haben“, sagt Wolf Theiss Partner Peter Oberlechner.

© Wolf Theiss

Rekordvolumen an Logistikinvestments

2020 wurde mit 525 Millionen Euro um rund fünf Prozent mehr in Logistikimmobilien in Österreich investiert als 2019. „Keine andere Assetklasse konnte im Krisenjahr 2020 das Vorjahresergebnis übertreffen“, kommentiert Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. „Der Aufwärtstrend bei Logistikinvestments ist bereits seit längerem zu erkennen, hat aber seit 2019 nochmal signifikant zugenommen.“

Durch die gesteigerte Nachfrage stand die Spitzenrendite bei Logistik-Immobilien 2020 stark unter Druck und wird bis Ende 2021 noch weiter fallen: auf ca. vier Prozent. Damit nähert sie sich zunehmend dem Niveau anderer westeuropäischer Länder.

Kürzlich wechselte das Loosdorf Logistics Center mit einer Nutzfläche von mehr als 50.000 m², die sich auf Trocken-, Hochregal- sowie Tiefkühl-/Kühllager aufteilen, den Besitzer. Käufer der Immobilie ist der Salzburger Immobilieninvestor Walter Schisernig. Genutzt wird sie zukünftig vom Logistikunternehmen Quehenberger, durch dessen Konzept die nachhaltige Nutzung der Immobilie sichergestellt werden konnte.

Für die Due Diligence, die Vertragsverhandlung und die Absicherung des Kaufs durch eine mit der Verkäuferseite abgestimmte Warranty and Indemnity Versicherung dieses „Logistik-Deal des Jahres“ war Wolf Theiss veranwortlich. Im Zuge dieser Transaktion sollen 200 bis 300 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. „Es freut uns sehr, den bisher größtem Logistik-Deal des Jahres federführend mitgestaltet zu haben“, sagt Wolf Theiss Partner Peter Oberlechner, der gemeinsam mit Senior Associate Sandra Seldte und den Associates Natascha Johannik und Stefanie Winnar die Transaktion geleitet hat. „Unsere Expertise mit Warranty and Indemnity-Versicherungen hat dazu beigetragen, die Verhandlungen im Interesse beider Parteien zu vereinfachen und zu beschleunigen.“

Vor allem aufgrund der starken Entwicklung und auch Mehrmengen in der Kontraktlogistik konnte der Mitarbeiterstand zu Ende des letzten Jahres sogar erhöht werden.

© Quehenberger

Bei Quehenberger boomt die Kontraktlogistik

Quehenberger Logistics verzeichnet 2020 im Vergleich zum Vorjahr einen Umsatzrückgang von sieben Prozent auf 427 Mio. Euro. Durch konsequentes Kostenmanagement und einem umfassenden Push für Effizienz und Produktivität war der Logistiker trotzdem in der Lage das Betriebsergebnis zu verbessern. Durch die gezielte Fokussierung auf Kernbranchen und Kernprodukte, die Quehenberger Logistics seit 2019 verfolgt, war eine stabile Basis bereits vor der Krise gelegt. „Wir sind durch eine ausgewogene Kunden- und Dienstleistungsstruktur in differenzierenden Branchen sehr gut ausbalanciert und unsere Fokussierungsstrategie hat sich als genau die Richtige erwiesen“, ist CEO und Managing Partner Christian Fürstaller (Ex-Fußball-Nationalspieler und Mitglied der Meisterelf von Austria Salzburg 1994 und 1995) überzeugt.

Eigenständig operierende Landeseinheiten, die unternehmerisch denken und schnell und flexibel handeln können, beweisen sich als Quehenberger Logistics‘ größtes Sicherheitsnetz. „Vor allem die hohe Flexibilität und der tolle Einsatz der Mitarbeiter in allen Unternehmensbereichen haben uns diese Krise meistern lassen“, sagt Fürstaller. „Geht nicht, gab es auch in den vergangenen Monaten nicht. Wir setzen alles daran, um für unsere Kunden gerade auch in herausfordernden Zeiten Lösungen zu finden.“

Quehenberger verfolgte in der ersten Phase der Krise das Ziel, so viele Mitarbeiter wie möglich in ganz Europa halten zu können. Vor allem aufgrund der starken Entwicklung und auch Mehrmengen in der Kontraktlogistik konnte der Mitarbeiterstand zu Ende des letzten Jahres sogar erhöht werden. „Durch unsere vorausschauende Digitalisierungsstrategie in allen Bereichen, die wir seit mehreren Jahren unter Hochdruck vorantreiben, hatten wir sicher einen Vorteil in dieser Zeit“, so Fürstaller. „Wir waren selbst überrascht, wie reibungslos es gelang, über Nacht fast 80 Prozent unserer administrativen Belegschaft auf Home Office umzustellen.“ Durch digitalisierte Prozesse mit kürzeren Durchlaufzeiten konnte Quehenberger Logistics auf neue, sich kurzfristig umgestaltende Anforderungen fortwährend flexibel reagieren.

Darüber hinaus konnte der digitale Direkt-Service – die Quehenberger Customer Care Plattform (QCCP) – umfassend erweitert und weiterentwickelt werden. Die applikations-übergreifende Webplattform von Quehenberger bildet eine durchgängige GPS-gestützte Tracing-Kette ab und kann den Kunden alle notwendigen Informationen in Real-Time liefern.

Mittlerweile werden in Osteuropa rund 520.000 Quadratmeter Kontraktlogistik-Fläche von Quehenberger betrieben. Quehenberger Logistics betreibt mittlerweile 690.000 m² Warehousefläche für seine Kunden in ganz Europa. Vor allem im E-Commerce Bereich, wo überaus anspruchsvolle Services gefordert sind, kann Quehenberger 2020 punkten. Flexibilität, Professionalität und Transparenz sind erforderlich, um Lieferkettenabläufe durchgängig zu steuern und auch steigende Anforderungen auf Omnichannel-Level und für E-Commerce-Logistik zu erfüllen. Mit neuen Lösungen für Kunden in Rumänien, der Slowakei und Nordmazedonien hat Quehenberger seine Kapazitäten im Online-Fullfillmentbereich verdreifacht.

Zusätzlich wurde das Luft- und Seefrachtgeschäft durch starke Nachfrage nach medizinischen Produkten getrieben.

© PantherMedia/pierivb

Air + Ocean

Das Luftfrachtgeschäft konnte trotz deutlich reduzierter Frachtkapazitäten stark ausgebaut werden. Durch ein flexibles Carrier-Setup und einem hoch spezialisiertem Seefracht-Team konnte sowohl der Leercontainerknappheit als auch der Schiffsraumproblematik mit schnellen und individuellen Kundenlösungen sehr erfolgreich entgegenwirkt werden. Speziell das Produkt Q Ocean XL verzeichnete starkes Wachstum. Zusätzlich wurde das Luft- und Seefrachtgeschäft durch starke Nachfrage nach medizinischen Produkten getrieben. Quehenberger Logistics hat in diesem Bereich einige dringend notwendige Transporte abgewickelt.

Das Kundenportfolio im Retail- und Fashion-Bereich konnte vor und auch während der Krise weiter ausgebaut werden. Quehenberger hat sich sehr intensiv mit dem Thema Brexit und den neuen Abwicklungsanforderungen nach und von England beschäftigt. „Der Schlüssel für einen reibungslosen Sendungsverlauf liegt in der Vorbereitung, damit es an der Grenze nicht zu massiven Verzögerungen kommt“, erklärt Managing Director Hermann Költringer.

So geht’s weiter

Die Geschäftsführung von Quehenberger Logistics ist sicher, dass das Unternehmen gestärkt aus der Krise hervorgehen wird und ein Wachstum zwischen acht und zehn Prozent im Laufe des Jahres 2021 zu erwarten ist. Mit der bereits erfolgten Österreich-Standorterweiterung von 50.000 m² in Loosdorf und dem Baustart für weitere 22.000 m² in Straßwalchen, expandiert der Logistikexperte seine Warehousekapazitäten in Österreich auf 170.000 m². Neben dem Ausbau in Österreich werden auch neue Standorte in Deutschland und in Rumänien folgen.

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