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Betongold bleibt beständig – Immobilien bleiben krisenfest

Eine aktuelle Analyse des europäischen Immobilienmarktes vom Beratungsunternehmen Deloitte zeigt: Die Leistbarkeit von Eigentum nimmt in Österreich zunehmend ab.

Lesezeit: ca. 4 min

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Kaufpreise für Wohnungen am heimischen Markt sind spürbar gestiegen. Mietobjekte in Wien sind hingegen im internationalen Vergleich leistbar. In Städten wie Luxemburg, Paris und London mietet es sich deutlich teurer. Welche Folgen die Corona-Krise auf den Immobilienmarkt hat, wird sich zwar erst zeigen – jedoch dürfte Covid-19 laut den Experten keine signifikanten Auswirkungen auf die Eigenheimpreise haben.

Im Schnitt kostet der Wohnungs-Quadratmeter hierzulande bei Erstbezug 4.176 Euro. Das entspricht rund zehn durchschnittlichen Bruttojahresgehältern für eine 70 m2-Wohnung. Die Alpenrepublik liegt damit im europäischen Ländervergleich auf dem dritten Platz. In Wien müssen sogar durchschnittlich 4.868 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. In Tschechien sind die Wohnungspreise in Relation zum durchschnittlichen Bruttojahresgehalt am höchsten: Eine 70 m2-Neubauwohnung kostet dort mehr als elf Bruttojahresgehälter.

„Diese Preisentwicklung ist immer noch auf das günstige Zinsumfeld, die bisher steigenden Baukosten und die wachsende Beliebtheit von Immobilien als Anlageform zurückzuführen“, erklärt Gabriele Etzl, Partnerin bei Jank Weiler Operenyi/Deloitte Legal.

Eigentum in Frankreichs Hauptstadt am teuersten

Paris bleibt mit 12.863 Euro pro Quadratmeter beim Wohnungskauf die teuerste europäische Stadt. Städte wie Luxemburg mit 9.565, München mit 8.250 und London mit 7.699 Euro pro Quadratmeter zählen ebenfalls zu den teuren Pflastern in Europa.

Laut aktuellem Deloitte Property Index zeichnet sich außerdem ein anhaltend starkes Stadt-Land-Gefälle ab. In fast allen analysierten Ländern liegen die Wohnungspreise in den Ballungszentren deutlich über dem landesweiten Durchschnitt. Ausnahmen bestätigen aber die Regel: In Graz werden Verkaufspreise unter dem Bundesdurchschnitt erzielt (85 Prozent).

Moderate Mietpreise in Wien

Im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten ist Wien eine leistbare Mieterstadt. Hier kostet der Quadratmeter durchschnittlich 9,90 Euro. Zum Vergleich: In Luxemburg müssen Mieter mit 30,70 Euro pro Quadratmeter rechnen, in Paris sind es im Schnitt 28,30 Euro.

„So teuer Eigentum hierzulande ist, so leistbar ist das Mieten“, kommentiert Etzl. „Bei einer Stadt mit einer hohen Lebensqualität wie Wien ist es bemerkenswert, dass sich die Mietpreise noch auf einem erschwinglichen Niveau halten können. Ein Grund dafür ist sicherlich die preisdrückende Wirkung im Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes sowie geförderter Wohnbau.“

Immobilienmarkt in Covid-19-Zeiten

Derzeit lassen sich laut Deloitte noch keine handfesten Prognosen hinsichtlich der langfristigen Auswirkungen von Covid-19 auf die heimischen Mietpreise stellen. Es ist damit zu rechnen, dass zahlreiche Wohnungen, die vor der Krise noch über Online-Plattformen touristisch vermietet wurden, nun langfristig regulär vermietet werden. Das würde den Preisdruck weiter erhöhen.

Auf Kaufpreise wird die Krise laut den Deloitte Experten allerdings kaum Auswirkungen haben. „In der letzten Rezession hat der Rückgang der Bautätigkeit in Kombination mit niedrigen Finanzierungskosten und nachfolgendem wirtschaftlichem Aufschwung die Wohnimmobilienpreise in ganz Europa in die Höhe getrieben“, erinnert Etzl. „Dieses Mal ist es anders: Die Projektentwickler sind auf Komplikationen besser vorbereitet. Trotz Verzögerungen bei der Genehmigung von Bauvorhaben dürfte es zu keinem signifikanten Ausfall der Bautätigkeit kommen.“

Ein Blick in die (Immo-)Glaskugel

Gemeinsam mit der EBS Wirtschaft und Recht hat der globale Immobiliendienstleister Savills vier Hypothesen erstellt, wie die Post-Covid-19-Immobilienwelt aussehen könnte.

Sobald die kurzfristigen Verwerfungen der Krise überwunden sind, dürfte der Immobilienmarkt über alle Nutzungsklassen hinweg Aufwind erfahren.

An der Asset-Klasse Immobilien führt weniger denn je ein Weg vorbei

„Flight-to-safety“ ist das Gebot der Stunde in unsicheren Zeiten wie diesen. Fehlende Anlagealternativen, gestiegene Risikoprämien für Staatsanleihen, eine verlängerte Nullzinspolitik und ein langfristiges Inflationsrisiko – ausgerechnet diese düsteren Wolken über der Wirtschaft und den Finanzmärkten könnten die Asset-Klasse Immobilien umso heller strahlen lassen. Denn sie bieten das, was durch Konkurrenzprodukte wie Anleihen nicht mehr erzielt werden kann: Attraktive Renditen. Zudem sind sie vergleichsweise sicher. Sobald die kurzfristigen Verwerfungen der Krise überwunden sind, dürfte der Immobilienmarkt über alle Nutzungsklassen hinweg Aufwind erfahren.

Wohnimmobilien werden noch attraktiver

Wohnimmobilien bieten in vielerlei Hinsicht Sicherheit: Auf der einen Seite schaffen sie Lebens- und Rückzugsräume für Menschen und stillen damit existenzielle Grundbedürfnisse, auf der anderen Seite stellen sie genau deshalb weitestgehend wertstabile Kapitalanlagen dar. Die Wohnungsmieten sind ein Ausdruck dieser Sicherheit, da sie voraussichtlich auch im Zuge der Covid-19-Pandemie und der zu erwartenden Rezession vergleichsweise stabil bleiben. In Krisenzeiten ist das Begrenzen von Risiken bei vielen Investoren oberstes Gebot. Gleichzeitig ist der Anlagedruck bei vielen Investoren nicht kleiner geworden und Renditen für risikoarme Kapitalanlagen, wie etwa Staatsanleihen, befinden sich auf einem Rekordtief. Das Wohnsegment kommt dieser Gemengelage entgegen und dürfte für Investoren noch interessanter werden.

Wohnimmobilien bieten in vielerlei Hinsicht Sicherheit.

Hinzu könnte kommen, dass die Pandemie und ihre Begleiterscheinungen wie gewachsene Homeoffice-Strukturen den Status der Wohnung als existenzielles, nicht substituierbares Gut sogar noch stärken und infolgedessen zu einem höheren Wohnflächenbedarf führen.

Flexible Workspaces gewinnen an Bedeutung

Die Corona-Pandemie könnte den Büromarkt langfristig drastisch verändern. Viele Menschen wurden im Zuge der Krise an das räumlich flexible Arbeiten herangeführt. Der Wunsch, in Zukunft ebenfalls räumlich flexibler zu arbeiten, dürfte langfristig nicht nur den Trend zum Homeoffice, sondern auch zu Flexible Workspaces begünstigen. Sie könnten als Instrument für das Gewinnen und Halten von Mitarbeitern genutzt werden, da ein Hybrid-Modell, welches das Arbeiten sowohl im Büro als auch in Flexible Workspaces in Wohnnähe erlaubt, attraktiv sein könnte.

Das Angebot an Flexible Workspaces könnte einer solchen Nachfrage zügig folgen, da sie sich durch geringe Markteintrittsbarrieren auszeichnen. Seit Beginn der Pandemie haben dies auch andere Akteure erkannt: Hotels bieten leere Zimmer als Arbeitsplatz an, obsolete Einzelhandels- und Gastronomieflächen stellen weiteres Potenzial für eine Nachnutzung als Flexible Workspace dar.

Größer, grüner, günstiger: Die Peripherie wird gestärkt

Die Krise hat bereits nachhaltige Verhaltensänderungen hervorgerufen und als Digitalisierungsbeschleuniger gewirkt. Wird auch nach der Pandemie vielerorts an mobilen Arbeitskonzepten festgehalten, haben betroffene Mitarbeiter eine größere Entscheidungsfreiheit bei der häuslichen Standortwahl. Gleichzeitig steigen die Relevanz einer eigenen Büro- und Arbeitsfläche und der Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum, sodass Randbezirke und periphere Stadtlagen aufgrund ihrer günstigeren Bodenpreise an Attraktivität gewinnen.

Auch kleinere Städte könnten demnach eine Aufwertung erleben, wenn es zu sinkenden Distanzkosten bei der Wohnortwahl kommt. Zudem nimmt die Sensibilität für Sicherheit und Freiraum zu. Eine dezentralere Stadtentwicklung wäre die Folge. Für den Immobilienmarkt könnte dies vor allem im Wohnsegment vielseitige und neue Chancen eröffnen. Ein guter Anfang wäre dabei eine Orientierung an den drei G’s „größer, grüner und günstiger“.

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